BFW Newsletter Mai 2007 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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RECHT
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"Schüssel"-Verbot Ein türkischstämmiger Mann muss eine von ihm installierte Satellitenanlage in der Loggia seiner Eigentumswohnung wieder entfernen, wenn die Eigentümerversammlung der Anlage beschlossen hatte, dass an den Gebäuden angebrachte und nicht genehmigte Antennen zu entfernen seien. Dass er mit der Schüssel spezielle Nachrichtensender in türkischer Sprache empfangen will, ist unerheblich - zumal dann, wenn ihm über Kabel bereits mehrere türkische Programme zur Verfügung stehen. Der Mann darf nicht gegen das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft "auf eigenverantwortliche Regelung der das Haus betreffenden Angelegenheiten" verstoßen. Das gilt auch dann, wenn eine Minderheit der Stimmberechtigten auf der Seite des Türken gestanden hat. (OLG Celle) Quelle: IVD Zu hohe Miete - oft trotzdem kein Geld zurück Ist die Miete zu hoch, kann der Mieter einiges zurückfordern. Stimmt nicht immer! Der Bundesgerichtshof hat zwei Urteile gefällt, die die Miethöhe in vielen Fällen dem Markt überlassen - zumindest bei Neuvermietungen. Der Vermieter verlangt neun Euro pro Quadratmeter, der Mietspiegel nennt deren sieben als Obergrenze: So mancher Mieter glaubt, er könne sich das vermeintlich zu viel gezahlte Geld von seinem Vermieter zurückholen. Doch das ist nicht immer so. Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftige sich unlängst mit solchen Fallen, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de aber äußerst vermieterfreundlich (Az.: VIII ZR 190/03 und Az.: VIII ZR 44/04). Laut Gesetz sind zwar Miethöhen, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen unangemessen und damit unzulässig. Das gilt aber nur dann, wenn der Vermieter eine Wohnungsknappheit für vergleichbare Immobilien im Ort ausnutzt, um die hohe Miete zu erzielen, berichtet Immowelt.de. Der Bundesgerichtshof hat konkretisiert: Allgemeine Wohnungsknappheit alleine reiche nicht aus, um eine zu hohe Miete als unzulässige Mietpreisüberhöhung zu klassifizieren. Vielmehr müsse der Mieter beweisen, dass seine Lage ausgenutzt wurde: Wenn er die überteuerte Wohnung nur deshalb mietete, weil er sonst gar keine andere gefunden hätte, kann laut der BGH-Richter davon gesprochen werden, dass der Vermieter den Mieter wegen des geringen Angebots ausgenutzt hat. Ist ein Mieter jedoch unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit, für eine bestimmte Wohnung eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, hat er keine Rückzahlungsansprüche, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de. Das gilt auch, wenn er sich vorher nicht über vergleichbare Immobilien und die üblichen Mieten erkundigt hat. In einem weiteren Urteil legte der BGH fest, dass es auch nicht auf Wohnungsknappheit in einem bestimmten Stadtteil ankommt: Sind Wohnungen in einem beliebten Stadtteil knapp und unverhältnismäßig teuer, ist es dem Wohnungssuchenden durchaus zumutbar, in einen weniger attraktiven aber preiswerteren Stadtteil zu ziehen. Eine bevorzugte Wohnlage rechtfertigt demnach auch eine höhere Miete. Quelle: http://www.ratgeberbox.de/ratgeber/index/index_437318.htm © April 2007 - Immowelt AG Vermieter darf Kaution zurückhalten Bundesrichter: Mehr als sechs Monate zumutbar. Ein Vermieter darf die Kaution eines Mieters auch noch nach dessen Auszug teilweise einbehalten, um damit ausstehende Mietnebenkosten zu verrechnen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Wie viel Zeit dem Vermieter für die Auszahlung der Kaution zuzubilligen ist, hängt laut BGH vom Einzelfall ab. Dem Urteil zufolge können dabei "mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar" sein. Laut BGH darf der Vermieter die Kaution grundsätzlich in der Höhe einbehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht. (AZ: VIII ZR 71/05) Quelle: Lewohn/Mittelbayerische Verwalter kann sich wieder wählen Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Beschluss vom 20. Juli 2006 entschieden, dass ein WEG-Verwalter, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers dessen Stimmrecht hinsichtlich der Beschlussfassung über seine eigene Bestellung ausüben kann. In einer Eigentümerversammlung ließen sich verschiedene Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Es wurde unter anderem über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages beschlossen. Das Stimmrecht bemisst sich gemäß Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter hielt dabei mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Gegen die mit diesen Stimmen erfolgte Wiederwahl der Verwaltung wendeten sich die unterlegenen Wohnungseigentümer erfolglos. Der Senat in Hamm sah das Stimmrechtsverbot in § 25 Abs. 5 WEG nicht als Hinderungsgrund. Der Verwalter übe als Vertreter das Stimmrecht des Vertretenen, also des Eigentümers aus. Der Eigentümer nehme bei der Verwalterwahl mitgliedschaftliche Rechte war. Hierauf sei das Stimmrechtsverbot aber nicht anwendbar, "selbst wenn der so gefasste Beschluss der Umsetzung durch ein Rechtsgeschäft (also Abschluss des Verwaltervertrages) bedarf". Dabei sei es nicht rechtsmissbräuchlich, sondern vielmehr für alle Beteiligten klar, dass der Verwalter mit diesen Vollmachten sich selbst wieder wählt. Praxistipp Sofern Eigentümer einem Verwalter z. B. über die Sondereigentumsverwaltung Dauervollmacht zum Abstimmen auf Eigentümerversammlungen erteilt haben, können sie diese für so sensible Bereiche wie die (Wieder-)Wahl des WEG-Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages aufheben und ggf. einem anderen Eigentümer erteilen oder dem Vertreter Weisung erteilen, wie abzustimmen ist. Damit sind die Eigentümer ausreichend geschützt. Die Verwalter wird die Entscheidung freuen, bestätigt sie doch eine frühere Entscheidung des OLG Hamburg (2 Wx 116/00 vom 16. Juli 2001). Da die eigene Wiederwahl aber doch befremdlich wirken kann, wäre zu überlegen, im Zweifel anderen Eigentümern Untervollmacht zu erteilen. Damit wäre auch der Auffassung genüge getan, dass ein Verwalter, zumindest wenn es auch um den Abschluss des Verwaltervertrages geht, nicht mit abstimmen darf. Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20. Juli 2006, 15 W 142/05, DWE 2006, 141 ff. Blumenkästen dürfen nicht nach außen hängen. Eine Niederlage vor Gericht erlitt ein Eigentümer einer Dachterrasse, der seine Blumenkästen nach außen gehängt hatte. Nach Meinung der Nachbarn störte das den Gesamteindruck des Hauses. Das Bayerische Oberste Landgericht in München wies ihn an, die Pflanzkästen wieder zu entfernen oder zumindest auf eine andere, weniger sichtbare Weise anzubringen. (Az.: 2Z BR 20/01) Die einheitliche Gestaltung der Immobilie sei in diesem Fall wichtiger als das Sondernutzungsrecht des Eigentümers. Schriftliches Beschlussverfahren Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers betreffend eines nicht in einer Versammlung der Wohnungseigentümer gefassten Beschlusses kann widerrufen werden, solange die Mitteilung des Beschlussergebnisses nicht vorliegt. Es ist allerdings sehr umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen eine im schriftlichen Zustimmungsverfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG einmal erteilte Zustimmung widerrufen werden kann. Für einen Widerruf bis zur Mitteilung des Beschlussergebnisses spricht insbesondere, dass der Beschluss im schriftlichen Verfahren konstitutiv erst zustande kommt, wenn der Feststellende eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung über das Beschlussergebnis veranlasst hat. OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2006, Aktenzeichen 4 W 82/06 Quelle: www. ml-fachinstitut.de Nochmals: Kein Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus In einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Hausflur dürfen Fahrräder selbst dann nicht abgestellt werden, wenn diese aufgrund der Breite des Flures den Zugangsverkehr nicht stören, entschied das Amtsgericht Hannover. Zu berücksichtigen sei nämlich auch, dass z. B. im Falle eines Brandes eventuell ausreichend breiter Fluchtweg nicht vorhanden ist. Praxistipp Für die Gemeinschaft besteht - sofern nicht die Teilungserklärung entgegensteht - die Möglichkeit, eine Gestattung des Abstellens von Fahrrädern als Gebrauchsregelung zu beschließen. Sofern dies jedoch nicht ausdrücklich geregelt ist, haben Fahrräder im Hausflur nichts zu suchen. Fundstelle: AG Hannover, Beschluss vom 27. Dezember 2005, 71 II 547/05, ZMR 2006, 649 Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de „Der jeweilige Sondereigentümer kann gem. § 14 Nr. 4 WEG von der Wohnungseigentümergemeinschaft jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge des Betretens oder Benutzens des Sondereigentums zum Zwecke der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum entsteht.“ OLG Hamm, Beschl. v. 17.1.2006 – 20 W 362/04 Der Fall: In der vermieteten Eigentumswohnung des E traten erhebliche Feuchtigkeitsschäden auf, die ihre vermutete Ursache in der Undichtigkeit des Gemeinschaftseigentums hatten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte verschiedene Gutachten, um die Ursache des Feuchtigkeitseintritts zu lokalisieren. Während des sich mehrere Jahre hinziehenden Verfahrens minderten die Mieter des E die Miete. Letztlich einigte der E mit seinen Mietern über die Aufhebung des ursprünglich mit fester Laufzeit abgeschlossenen Mietvertrags. E nahm die Gemeinschaft auf die Mietminderungsbeträge sowie auf entgangene Miete für die Restlaufzeit des Mietvertrags in Anspruch. Das Problem: Gem. § 14 Nr. 4 WEG steht dem betroffenen Eigentümer für den Fall, dass sein Sondereigentum zum Zwecke der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum betreten oder benutzt wird, ein Aufopferungsanspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Fraglich ist, ob ein solcher Anspruch auch dann entsteht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird, der Mieter wegen der andauernden Beeinträchtigungen der betroffenen Wohnung jedoch kündigt bzw. ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird. Die Entscheidung des OLG Hamm: Im vorliegenden Fall sah das OLG Hamm eine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz sämtlicher Nachteile als gegeben an. Es komme nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verschulden treffe, entscheidend sei vielmehr, dass im Zuge der Mangelursachenforschung die Mängel nicht beseitigt worden seien. Mein Kommentar: Wohnungseigentümergemeinschaften, die Mängel am Gemeinschaftseigentum unter Inanspruchnahme des Sondereigentums instand setzen müssen, sollten sich darüber im klaren sein, dass jeder Nachteil, der dem betroffen Sondereigentümer hierdurch entsteht, ohne Rücksicht auf ein Verschulden der Gemeinschaft zu ersetzen ist; gegebenenfalls auch der Mietausfallschaden durch vorzeitige mangelbedingte Aufhebung eines Mietvertrags. Quelle: RA. Fritsch. www.krall-kalkum.de 12-monatige Abrechnungsfrist nicht bei Gewerberaum! Die 12-monatige Abrechnungsfrist für Betriebskosten im Wohnraummietrecht (§ 556 Abs. 3. S. 3 BGB) soll nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln keine Anwendung im Gewerberaummietrecht finden. Auch eine "analoge Anwendung" komme nicht in Betracht. Die Richter des OLG widersprechen damit ausdrücklich der Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden (Urteil vom 10. Oktober 2005 in unserem "newsletter immobilienrecht" vom 05. April 2006). Eine verspätete Abrechnung eines Gewerberaumvermieters führt somit nach Ansicht der Kölner Richter nicht zum Ausschluss von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Praxistipp Die Entscheidung des OLG Köln ist zu begrüßen. Die Verweisungsvorschrift des § 578 Abs. 2 BGB führt die im Wohnraummietrecht geltende Vorschrift des § 556 Abs. 3 nicht an, so dass eine direkte Anwendung nicht möglich ist. Für eine analoge Anwendung fehle es an einer Regelungslücke, so das OLG. Vermieter sollten sich allerdings aufgrund der Entscheidung des OLG Köln nicht in Sicherheit wiegen. Eine Entscheidung des BGH ist hierzu bisher nicht ergangen, sodass noch keine Entwarnung gegeben werden kann. Noch ist zu empfehlen, die Abrechnungsfrist einzuhalten, um einen etwaigen Verlust von Nachforderungen zu verhindern. Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 20. Oktober 2006, 1 U 12/06, GuT 2006, 314 Autor: Stephan Müller - mueller@bethgeundpartner.de Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümer In Eigentümerversammlungen entstehen immer wieder Konflikte unter den Eigentümern oder im Verhältnis zum WEG-Verwalter. Diskussionen über bauliche Veränderungen (Gestaltung von Balkonen und Terrassen, Wanddurchbrüche), Sanierungsmaßnahmen oder über die Jahresgeldabrechnung verlaufen zuweilen in gespannter Atmosphäre. Beschlüsse werden dann angefochten. Die Gerichte müssen sich immer wieder mit den formalen Anforderungen der Beschlussanfechtung und Anträgen zur Berichtigung von Protokollen der Eigentümerversammlung befassen. Eine formal wirksame Beschlussanfechtung vor Gericht erfordert nach Paragraf 23 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), dass der Antrag spätestens einen Monat nach der Beschlussfassung bei Gericht eingeht. Darüber hinaus muss der Antrag erkennen lassen, welcher konkrete Beschluss vom Gericht für ungültig erklärt werden soll. Ziel solcher Verfahren ist die richterliche Entscheidung über die Gültigkeit von Beschlüssen, nicht aber deren Auslegung. Allenfalls sei denkbar - so das Bayerische Oberste Landesgericht - dass ein Beschluss angefochten wird, weil der Antragsteller meint, es lasse sich kein ausreichend bestimmter Inhalt erkennen. Dies widerspräche dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung (Aktenzeichen 2 Z BR 235/04). Rechtmäßigkeit des Protokolls Soweit ein Eigentümer die Berichtigung des Protokolls der Eigentümerversammlung beantragt, gilt, dass jeder Eigentümer verlangen kann, Fehler oder Unrichtigkeiten in Niederschriften zu berichtigen, wenn hierfür ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Soweit über die Versammlung nicht nur ein Ergebnisprotokoll, sondern eine Niederschrift über deren Ablauf zu erstellen ist, gebiete es das Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer, dass das Protokoll keine sachlichen Wertungen, Schärfen, Bloßstellungen und Diskriminierungen enthalte, die nicht gebotenen sind. In dem entschiedenen Fall war der Antragsteller durch den Versammlungsleiter ermahnt worden, umgehend von ehrverletzenden Anschuldigungen Abstand zu nehmen. Er drohte an, dass andernfalls die Versammlung geschlossen würde. Außerdem hatte der Antragsteller den Versammlungsleiter siebenmal beim Verlesen der Beschlussvorlage unterbrochen. Das Gericht wies den Antrag auf Protokollberichtigung zurück, weil auch nach dem Antrag in der Niederschrift keine unrichtigen oder unsachlichen Feststellungen getroffen worden seien. Im Übrigen sei der Antrag nicht ausreichend bestimmt abgefasst worden, denn es war kein Beschlussgegenstand konkret angegriffen worden. Der Antragsteller monierte darin lediglich, dass die Beschlüsse "mangelhaft ungenau gebliebene Aussagen" enthielten. Das reichte dem Gericht nicht, um die Ungültigkeit der Beschlüsse festzustellen. ------------------------------ Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei SNP Schlawien Naab Partnerschaft, Berlin und auf Immobilien- und Baurecht sowie Bankrecht spezialisiert. Quelle: Berliner Zeitung Vermieter darf keinen Wohnungsschlüssel behalten Vermieter dürfen ohne Einverständnis des Mieters keinen Wohnungsschlüssel «für alle Fälle» behalten. Hat der Vermieter dennoch einen Schlüssel und betritt damit die Wohnung, begeht er Hausfriedensbruch, berichtet die Zeitschrift «Finanztest». Mieter könnten in solchen Fällen auf Kosten des Vermieters das Schloss auswechseln lassen, heißt es unter Berufung auf ein Urteil des Amtsgerichts Köln (Aktenzeichen: 217 C 483/93). Auch dürften sie fristlos kündigen, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt. Mieter sollten der Zeitschrift zufolge allerdings sicherstellen, dass der Vermieter in Notfällen, etwa während des Urlaubs, in die Wohnung gelangen kann. Dazu müssten sie ihm mitteilen, welcher Nachbar oder Bekannte während der Reise einen Schlüssel hat. Unterlassen sie dies, müssen Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs möglicherweise für Schäden zahlen, die in ihrer Abwesenheit entstehen (Aktenzeichen: VIII ZR 164/70). Quelle: Kölner Stadt-Anzeiger |
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URTEIL/BESCHLUSS DES MONATS
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Keine Haftung des Verwalters für den Hauswart Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. BayObLG, Beschluss v. 8.9.2004, Az.: 2Z BR 144/04 Fakten: Das Fahrzeug eines Wohnungseigentümers wurde vorliegend beschädigt, weil sich das Garagentor zur Tiefgarage aufgrund eines Defekts plötzlich schloss. Er nimmt deshalb den Verwalter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auf Schadenersatz in Anspruch. Erfolglos, denn dem Verwalter war keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Die Verkehrssicherungspflicht obliegt primär den Wohnungseigentümern. Diese können die Verkehrssicherungspflicht jedoch mit dessen Einverständnis auf den Verwalter übertragen, was im vorliegenden Fall durch den Verwaltervertrag auch geschehen war. Der Verwalter kann nur seinerseits die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen. Ihn trifft dann lediglich die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Dabei darf der Verwalter im Allgemeinen darauf vertrauen, dass der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, so lange nicht konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern. Vorliegend war die beauftragte Hauswartfirma als leistungsfähig und zuverlässig bekannt. Außerdem sind die Hauwarttätigkeiten seit vielen Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Für den Verwalter bestand deshalb keine Veranlassung zu überprüfen, ob der Rolltormechanismus an der Tiefgaragenzufahrt vom Hauswart täglich überprüft wurde. Fazit: Die Entscheidung entspricht der ganz herrschenden Meinung zur Verwalterhaftung. (Quelle: Immobilienwirtschaft 02/2005) |
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AKTUELLES
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Bundesregierung beschließt die Einführung von Energieausweisen Stärkung der Energieeffizienz im Gebäudebereich Die Bundesregierung hat am 25. April 2007 die gemeinsam von Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee und Bundeswirtschaftsminister Michael Glos vorgelegte neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen und einen Bericht zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung beraten. Mit der EnEV wird die Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand geregelt. Ab Anfang 2008 wird der Ausweis schrittweise eingeführt. Mieter und Käufer erhalten damit einen klaren Überblick über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten. Mit der EnEV wird die EG-Verordnung über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht umgesetzt. Dazu erklärte Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee: "Mit der geplanten Änderung der Energieeinsparverordnung betreten wir Neuland. Der Energieausweis soll mehr Transparenz in den Immobilienmarkt bringen. Mieter und Käufer können künftig auf einen Blick einen Eindruck bekommen, welche Nebenkosten auf sie zukommen. Die Energieeffizienz wird damit zu einem zentralen Entscheidungskriterium. Energieeffiziente Gebäude sind damit klar im Vorteil. Wer bislang sein Haus nicht gedämmt hat, verschenkt nicht nur bares Geld, sondern schadet auch dem Klima. Mit dem Energieausweis für Gebäude kommt nun der energetische Fingerabdruck für Häuser." Bundesminister Michael Glos betonte: "Der sparsame und effiziente Umgang mit Energie ist unabdingbare Voraussetzung für eine sichere und kostengünstige Energieversorgung. In gleichem Maße werden auch Ressourcen und Klima geschont. Die jetzige Novelle der EnEV geht einen weiteren Schritt in die Richtung, den Energieverbrauch zu senken. Die künftigen Energieausweise mit ihren Modernisierungsempfehlungen setzen einen wichtigen Anreiz zur energetischen Sanierung. Mit den Neuregelungen wird die EnEV zu einem zentralen Element der Energieeffizienz- und der Klimapolitik der Bundesregierung weiterentwickelt." Bundesumweltminister Sigmar Gabriel sagte: "Der Gebäudebereich ist von zentraler Bedeutung für die Klimaschutzpolitik der Bundesregierung. Jede unterlassene energetische Sanierung eines Gebäudes belastet über Jahrzehnte unnötig die Klimabilanz und die Kasse seiner Bewohner. Der vom Kabinett beschlossene Energieausweis auch für den Gebäudebestand macht die energetische Qualität eines Gebäudes für Eigentümer, Käufer und Mieter erstmals zu einem zentralen Marktfaktor. Die mit dem Ausweis verbundenen Modernisierungsempfehlungen geben konkrete Hinweise zur Energieeinsparung. Der Energieausweis regt damit in besonderem Maße zum "Mitdenken" und "Mitmachen" an." Nach der künftigen Verordnung können Eigentümer und Vermieter von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten wählen, ob sie den Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs verwenden. Das Gleiche gilt für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, wenn sie entsprechend dem Standard der 1977 erlassenen Wärmeschutzverordnung errichtet oder später auf diesen Standard gebracht worden sind. Der Bedarfsausweis soll nur für Wohngebäude (mit bis zu vier Wohnungen) aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977, die dieses Anforderungsniveau nicht erreichen, vorgeschrieben werden. Für Nichtwohngebäude sollen beide Varianten generell erlaubt werden. Für Wohngebäude die bis 1965 fertig gestellt wurden, wird der Energieausweis am 1. Januar 2008 Pflicht , für jüngere Wohngebäude am 1. Juli 2008 und für Nichtwohngebäude am 1. Januar 2009. Zur Kostenbegrenzung darf auf Pauschalen und fachlich gesicherte Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Auch eine Begehung des Gebäudes durch einen Gutachter ist nicht vorgeschrieben, kann aber im Einzelfall erforderlich sein. Der Eigentümer kann Angaben und Nachweise zum Gebäude zur Verfügung stellen. Das neue Wohnungseigentumsgesetz Der Deutsche Bundestag hat am 14.12.2006 den von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und anderer Gesetze beschlossen. Der Bundesrat hat am 26.01.2007 das Gesetz passieren lassen. Das neue Gesetz ist im Bundesgesetzblatt am 30.03.2007 veröffentlicht worden. Es tritt damit am 01.07.2007 in Kraft. Die für die Praxis wichtigsten Neuerungen im Überblick: 1. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG sind die Wohnungseigentümer (§ 10 Absatz 1 WEG), sofern das WEG nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt. Diese klarstellende Regelung ist erforderlich, weil das neue Gesetz in § 10 Absatz 6 nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich als teilrechtsfähig bezeichnet, so dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Im Rechtsverkehr nutzt die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft ...“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstückes. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 10 Absatz 7 WEG). Es bedarf deshalb keiner gesonderten Übertragung der Instandhaltungsrücklage bei Veräußerung einer Wohnung. Auch im Rahmen der Zwangsversteigerung bleibt das „anteilige“ Vermögen des jeweiligen Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage bestehen und „geht“ praktisch auf den Ersteher über. Jeder Wohnungseigentümer hat den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten einzustehen, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraumes fällig geworden sind (§ 10 Absatz 8 WEG). Scheidet der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft aus, haftet er noch fünf weitere Jahre für Altverbindlichkeiten fort. 2. Haftung der Wohnungseigentümer Jeder Wohnungseigentümer hat den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten einzustehen hat, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraumes fällig geworden sind (§ 10 Absatz 8 WEG). Scheidet der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft aus, haftet er noch fünf weitere Jahre für Altverbindlichkeiten fort. Damit besteht keine volle gesamtschuldnerische Außenhaftung des Wohnungseigentümers neben der Gemeinschaft, sondern nur eine auf seinen Miteigentumsanteil beschränkte Haftung neben der Gemeinschaft. Die Außenhaftung ist allerdings gegenüber der neuerlichen Rechtsprechung des BGH auch nicht mehr subsidiär zur Haftung der Gemeinschaft. Damit werden die Wohnungseigentümer motiviert, die Gemeinschaft immer mit ausreichend Geldmitteln zu versorgen, denn sie können sich nicht mehr hinter der Gemeinschaft verstecken. Für die Vollstreckung gegen einen Wohnungseigentümer ist immer ein Vollstreckungstitel gegen den Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Titel gegen die Gemeinschaft genügt nicht. 3. Keine Insolvenz der Wohnungseigentümergemeinschaft § 11 Absatz 3 WEG bestimmt nunmehr, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht stattfindet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist deshalb nicht insolvenzfähig. 4. Veräußerungsbeschränkung Viele Teilungserklärungen sehen eine Veräußerungsbeschränkung im Falle des Verkaufes einer Wohnung vor (§ 12 Absatz 1 WEG). Die Veräußerung bedarf dann regelmäßig der Zustimmung des WEG-Verwalters, die allerdings nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Die Wohnungseigentümer können nunmehr durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung als aufgehoben gilt (§ 12 Absatz 4 WEG). Die Befugnis zur Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung darf nicht eingeschränkt werden. 5. Kosten und Lasten Die Wohnungseigentümer können nunmehr generell, also nicht nur für den Einzelfall, abweichend von § 16 Absatz 2 WEG (dort ist geregelt, dass Kosten und Lasten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden) durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach dem Verbrauch oder der Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall auch eine Kostenverteilungsregelung bezüglich der Instandhaltung oder der Instandsetzung oder für bauliche Veränderungen abweichend von § 16 Absatz 2 WEG (Kosten und Lasten nach Miteigentumsanteilen) regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung bedarf einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2 WEG), also nach Köpfen, in der Versammlung und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft (§ 16 Absatz 4 WEG). Es ist also eine doppelte Auswertung der Stimmen erforderlich. 6. Erleichterung der Verwaltung Die Wohnungseigentümer können jetzt die Regelung der Art und Weise der Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie die Kosten für die besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung beschließen ( § 21 Absatz 7 WEG). Der Mehrheitsentscheidung sind danach zugänglich, z.B. Einführung des Lastschriftverfahrens, Fälligkeitsbestimmungen, Verzugszinsen. 7. Erleichterung für bauliche Veränderungen und Modernisierungen § 22 Absatz 1 WEG bestimmt, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen und verlangt werden können, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Somit können – wie bisher- nur diejenigen Wohnungseigentümer baulichen Veränderungen widersprechen, die nicht nur unerheblich durch diese beeinträchtigt werden. Eine von diesem Grundsatz abweichende Erleichterung betrifft Modernisierungsmaßnahmen, wie sie in § 559 Absatz 1 BGB für Wohnungsmietverhältnisse definiert sind, oder solche, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Diese können zukünftig nach § 22 Absatz 2 WEG abweichend von § 22 Absatz 1 WEG durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer in der Versammlung beschlossen werden, wenn diese mehr als der Hälfte aller Wohnungseigentumsanteile repräsentieren. Bei Modernisierungen kann also auch derjenige Wohnungseigentümer, der nachteilig betroffen ist, von den übrigen überstimmt werden. Die Grenze ist nur dort erreicht, wo es eine „unbillige“ Beeinträchtigung gibt. 8. Nichtigkeit eines Beschlusses Ein Beschluss ist – wie bisher - so lange gültig, bis er durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Absatz 4 WEG). Neu ist, dass ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, kraft Gesetzes unbeachtlich ist, auch wenn keine gerichtliche Entscheidung vorliegt. 9. Einladungsfrist für Versammlungen Die Frist für die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung soll, sofern nicht ein Fall der Dringlichkeit vorliegt, regelmäßig zwei Wochen betragen (§ 24 Absatz 4 Satz 2 WEG). 10. Beschluss-Sammlung Der Verwalter hat nunmehr eine Beschluss-Sammlung (§ 24 Absatz 7 WEG) zu führen, die nur den Wortlaut enthält: - der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung - der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichtes und der Parteien. Die Beschluss-Sammlung ist erst zu führen für Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen, die nach dem 01.07.2007 gefasst/gefällt werden. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend und unverzüglich und nummeriert einzutragen. Sofern sie angefochten oder aufgehoben werden, ist dies umgehend vom Verwalter zu vermerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einem Vermerk abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch dann gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat (zum Beispiel durch Zeitablauf). Sämtliche Eintragungen sind mit Datum zu versehen. Der Verwalter hat einem Wohnungseigentümer und/oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt regelmäßig darin vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt (§ 26 Absatz 1 Satz 3 WEG). 11. Befugnisse des Verwalters Die gesetzlichen Befugnisse des Verwalters(§ 27 WEG) werden teilweise erweitert und neu formuliert. Neu ist: - Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer (gemeint sind alle) unverzüglich darüber zu unterrichten, wenn ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist. Abzuwarten bleibt, ob der Verwalter für jeden begonnenen Rechtsstreit (zum Beispiel bei großen Anlagen mit zahlreichen Inkassoverfahren) jedes Mal ein Rundschreiben an die Wohnungseigentümer zu versenden hat. 12. Gerichtliche Verfahren Für alle gerichtlichen Verfahren, die am 01.07.2007 bereits anhängig waren, ändert sich in der Verfahrensordnung nichts. Für danach beginnende Verfahren gilt: Zukünftig wird nicht mehr das Wohnungseigentumsgericht im Rahmen freiwilliger Gerichtsbarkeit tätig sein, sondern das normale Zivilgericht. Ausschließlich zuständig in erster Instanz ist immer das Amtsgericht, in dem das Wohnungseigentum belegen ist. Nur Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer nach § 43 Nr. 5 WEG können streitwertabhängig auch vor dem Landgericht beginnen. Wenn ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage mit dem Ziel erhebt, die Ungültigkeit eines Beschlusses feststellen zu lassen, so muss diese Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Man kann jetzt also nicht mehr abwarten, bis man vom Gericht zur Begründung der Anfechtungsklage aufgefordert wird (§ 46 WEG). Dem Verwalter können Gerichts- und Anwaltskosten auferlegt werden können, wenn das gerichtliche Verfahren aufgrund eines groben Fehlers des Verwalters veranlasst wird (§ 49 WEG). Dazu kann gehören, dass der Verwalter einen für ihn erkennbar nichtigen Beschluss (zum Beispiel mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft) fassen lässt und protokolliert. Die gerichtlichen Verfahren sind bezüglich der Gerichtskosten teilweise privilegiert (§ 49 a WEG). Der Streitwert für die Gerichtskosten ist auf 50 % des Interesses der Parteien an der Entscheidung festzusetzen, darf aber das Interesse des Klägers nicht unterschreiten. Diese Kostenprivilegierung wird sich insbesondere im Rahmen von Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen oder den Streit um Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftverhältnis kostenmindernd auswirken. 13. Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes Zum einen sind Wohngeldrückstände zukünftig nach § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG bis zur Höhe von 5 % des für die Wohnung in der Versteigerung festgesetzten Verkehrswertes vor den Forderungen der Banken oder sonstiger Gläubiger des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers aus dem Versteigerungserlös in der Rangklasse 2 zu begleichen. Um sich diese Zahlung beim Versteigerungsgericht zu sichern, muss die Gemeinschaft ihre Forderung rechtzeitig im Versteigerungsverfahren anmelden. Die Ansprüche sind durch ein Gerichtsurteil nachzuweisen oder in sonstiger Weise glaubhaft zu machen, zum Beispiel durch Vorlage der Beschlussprotokolle einschließlich der Wohngeldeinzelabrechnungen oder der Wirtschaftspläne. Zum anderen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Neuerung in § 10 Absatz 3 ZVG wegen der Wohngeldrückstände zukünftig aus einem bevorrechtigten Rang die Zwangsversteigerung betreiben, wenn der durch Gerichtsurteil festgestellte Rückstand mehr als 3 % des im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswertes ausmacht. Zwar kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach heutigem Recht das Versteigerungsverfahren einleiten, es oft jedoch nur mit Hilfe der besser besicherten Gläubiger zum Abschluss bringen. Mit der Neuregelung besteht auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Chance, dass die Versteigerung dazu führt, dass ein zahlungskräftiger neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, da dieser die im Range nach den Wohngeldforderungen zu berücksichtigenden Belastungen der Grundschuldgläubiger nicht zu übernehmen hat. Quelle: Autor: Steven Shaw, http://www.breiholdt.de Nähere Informationen zu allen wesentlichen Aspekten stehen ab sofort auch im Haufe Reformen-Cockpit zur Verfügung. >>>>>>> http://www.reformen-cockpit.de/reform/show/id/33 |
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