BFW Newsletter Januar 2009

Wohnungseigentum Aktuell

Verbietet der Brandschutz das Abschließen der Haustüre?
Smoke on the water - Fire in the sky

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen¹

I. Vorbemerkungen

Häufig entsteht Streit in einem Mehrparteienhaus über die Frage, ob die Haustür des nachts verschlossen werden soll. Sicherungsinteressen, das Haus nachts durch das Abschließen der Haustür besser gegen unerwünschte Eindringlinge zu schützen, stehen Bequemlichkeitsinteressen gegenüber, die Tür insbesondere für spät kommende oder gehende Gäste nicht auf- und abschließen zu müssen. Hausordnungen in Mietshäusern und Wohnungseigentumsanlagen geben den Sicherungsinteressen häufig Vorrang. Sie bestimmen, dass die Haustür des nachts abzuschließen ist. Aspekte des Brandschutzes – insbesondere die Versperrung eines Fluchtwegs -geraten dabei aus dem Fokus. Rechtsprechung zur Rolle des Brandschutzes bei Schließregelungen existiert nicht. Die generell zu Schließregelungen ergangenen Entscheidungen2 befassen sich nur mit der Frage, wann und in welchem Umfang ein „Abschließgebot“ (auch am Tage) bei welcher Zusammensetzung der Hausgemeinschaft (reine Wohnnutzung, Mischnutzung mit gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeit im Haus) und welcher verwendeten Schließ-und Überwachungstechnik (Gegensprechanlage, Videoüberwachung, Türdrücker u.a.) unzumutbar ist oder aber gerechtfertigt werden kann. Nach der hier vertretenen Auffassung „überholt“ der Brandschutz all diese Erwägungen, wie im folgenden zu zeigen sein wird.

II. Mietrechtlicher Ansatz -Hausfrieden und Hausordnung

Der Begriff des Hausfriedens ist im BGB nicht definiert. Ganz überwiegend wird darunter das Erfordernis der gegenseitigen Rücksichtnahme verstanden, die das Zusammenleben mehrerer Menschen überhaupt erst ermöglicht³. Pflichten zur Rücksichtnahme ergeben sich zunächst als den Vertragsverhältnis der Parteien i. V. mit § 241 Abs. 2 BGB, darüber hinaus auch aus den Regeln über den Besitzschutz (§§ 861 ff. BGB) und des Deliktsrechts (§ 823 ff. BGB).
Eine Konkretisierung einzelner Pflichten der Rücksichtnahme kann durch die Hausordnung erfolgen, soweit diese Gegenstand des Mietvertrags ist. In der Hausordnung finden sich häufig auch Regelungen über Ruhezeiten im Haus, Musizieren sowie auch über die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen. Häufig werden auch bestimmte Handlungs- und Unterlassungspflichten des Mieters, so in der Hausordnung geregelt.

Beispiele

Die Haustür ist in der zeit von 22-6 Uhr geschlossen zu halten. Dies ist möglich, wenn die Hausordnung nicht einseitig vom Vermieter erlassen, sondern als Bestandteil des Mietvertrags vereinbart worden ist. Grundsätzlich muss die Hausordnung alle Mieter gleichermaßen an der Erfüllung der darin enthaltenen Verpflichtungen beteiligen. Sachlich begründete Ausnahmen sind aber möglich, z.B. aufgrund des Alters oder bei Krankheit oder Behinderung in Bezug auf den Winterdienst. Eine Vereinbarung, welche allein den Mieter der Erdgeschosswohnung zum Winterdienst verpflichtet, ist allerdings als überraschende Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB unwirksam4.

Nächtliche Schließregelungen können angeordnet werden. Der Vermieter wird vereinzelt sogar für verpflichtet5 gehalten, aus Sicherheitsgründen (Einbruch, Diebstahl) dafür zu sorgen, dass nachts die Haustür verschlossen ist – und sei es durch Hilfspersonen wie Hausmeister, Conciergedienste u.a. Entgegenstehenden Brandschutzgesichtspunkten (versperrte Fluchtwege) wird mit dem Hinweis auf die Möglichkeit eines Schlüsselaushangs im Haus neben der Haustür begegnet.6

III. Wohnungseigentumsrechtlicher Ansatz -Verwaltungsautonomie und Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümer zur Erstellung Änderung und Ergänzung einer Hausordnung besteht umfassend und leitet sich aus ihrem Selbstverwaltungsrecht ab. Diese Kompetenz behalten sie auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung dem Verwalter die Aufstellung der Hausordnung zuweist. Denn es handelt sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung auch des Gemeinschaftseigentums, die der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zusteht.⁷ Dieses Selbstverwaltungsrecht ist nicht entziehbar.⁸
Deshalb haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen⁹. Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen¹⁰ . Weniger streng sind die Voraussetzungen für ein gerichtliches Eingreifen dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen geht¹¹ . Auch bei der Entscheidung darüber ist aber die Verwaltungsautonomie der Wohnungseigentümer zu beachten; eine ergänzende gerichtliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht gemäß § 43 Abs. 2 WEG eingeräumten Entscheidungsermessens nur eine Entscheidung als richtig erscheint¹² . Denn andernfalls wäre es bei der Vielzahl der denkbaren sinnvollen oder zweckmäßigen Verhaltensregeln einem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, die Gemeinschaft ständig mit der Forderung nach weiteren Regelungen zu überziehen und der Mehrheit seinen Willen aufzuzwingen¹³ .
Vor diesem Hintergrund sind auch Regelungen zum vorbeugenden Brandschutz in der der Hausordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.¹⁴ Die Hausordnung kann im Wesentlichen Verhaltensvorschriften enthalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll¹⁵. Sie muss insbesondere die §§ 13 und 14 WEG, das öffentliche Recht und Verkehrssicherungspflichten beachten¹⁶. Zulässiger Inhalt einer Hausordnung ist also auch die Konkretisierung der den Wohnungseigentümern obliegenden Sorgfaltspflichten zur Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung; dazu gehören auch Feuerschutzregelungen¹⁷ wie zum Beispiel Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes. Sie können demnach Regelungen treffen, die das Abschließen der Haustüre zur Nachtzeit aus brandschutztechnischen Gründen verbietet.¹⁸ Denn im Rahmen ihrer Gebrauchsregelung entscheiden die Wohnungseigentümer auch darüber, ob und wann die Haustür in einer Wohnungseigentumsanlage offen oder geschlossen zu halten ist. Das betrifft ihre Regelungskompetenz, doch bleibt zu untersuchen, ob sich ihr Regelungsermessen aus Brandschutzgesichtspunkten zu einer entsprechenden Pflicht verdichtet.
Ebenso erhebt sich die Frage, ob der Einzelne Anspruch auf eine solche Regelung gegen die Gemeinschaft hat, wenn dies streitig ist.

Zunächst gilt:

Ein ständiges Offenhalten der Haustür entspricht ordnungsgemäßem Gebrauch, wenn unter Berücksichtigung des Gesamtcharakters der Wohnanlage (hier: Mehrhausanlage mit Wohn- und Gewerberäumen, insbesondere Arztpraxen und Räumen einer Bank) bei Abwägung der allseitigen Interessen der Wohnungseigentümer angenommen werden kann, dass es zu unzumutbaren Störungen und Beeinträchtigungen (hier: im Bereich von ärztlichen und gewerblichen Praxen) für die Teileigentümer im Haus kommt, wenn die Haustür tagsüber geschlossen gehalten wird. Die Verringerung der Sicherheit des gemeinschaftlichen Eigentums durch das Offenhalten der Haustür bildet dann einen unvermeidbaren Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer.¹⁹ Unabhängig von rechtlichen Erwägungen kann also schon die tatsächliche Lage dafür sprechen, zumindest während der Geschäftszeit tagsüber eine generell unverschlossene Haustür anzuordnen.

IV. Bauordnungsrechtliche Vorgreiflichkeiten

Eine Pflicht der Eigentümergemeinschaft zum Offenhalten der Haustüre auch des nachts und ein korrespondierender Anspruch des einzelnen WEG-Mitgliedes kann sich aus den ländereigenen Brandschutzvorschriften der LBauOen ergeben, wenn sie im Rahmen ihrer Brandschutzregelungen vorsehen, dass die Haustür als Fluchtweg offen zu halten ist, und sich daraus eine Rechtsverpflichtung für die Eigentümergemeinschaft ableitet.
§ 20 Abs. 1 S. 1 Nds. BauO fordert, bauliche Anlagen seien so anzuordnen und auszuführen, das der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Dabei setzt die Rettung von Menschen voraus, dass bauliche Anlagen auch im Brandfall über passierbare Rettungswege verfügen. Dabei muss der Brandschutz dauerhaft während der Nutzungsdauer der Immobilie gesichert sein, nicht nur bei der Bauabnahme. Verantwortlich für die Benutzbarkeit der Rettungswege ist der Eigentümer.²⁰

V. Eigene Auffassung

Aus diesen bauordnungsrechtlichen Vorgreiflichkeiten, die die Eigentümergemeinschaft zu beachten hat, folgt:

• Notwendig ist eine Schließregelung, die die Passierbarkeit des Fluchtwegs durch die Haustür nach draußen ständig gewährleistet, um der öffentlich rechtlichen Verpflichtung zu vorbeugendem Brandschutz zu genügen.
• Der Einzelne muss sich nicht darauf verweisen lassen, er besitze doch selbst einen Schlüssel, mit dem er aufschließen könne. Denn die Eigentümergemeinschaft als Verband ist pflichtig, die Passierbarkeit zu gewährleisten und aufrecht zu erhalten.
• Nach hiesiger Auffassung genügt die Eigentümergemeinschaft diesem Gebot nur, wenn sie entweder eine ständig unverschlossene Haustür regelnd anordnet oder – aus Sicherheitsaspekten – die nächtliche Schließung vorsieht, dann aber die Haustür mit einer “Panikschließung” ausstattet21 oder einen Schlüssel in einem leicht zugänglichen, notbeleuchteten und gekennzeichneten Notfallkasten im Hausflur neben der Haustür bereit hält. Ohne diese Notfalleinrichtung – Schlüssel neben der Haustür – wäre der Fluchtweg bei abgeschlossener Tür versperrt, was dem bauordnungsrechtlichen Brandschutz zuwiderläuft.
Nach hiesiger Auffassung genügt die Eigentümergemeinschaft diesem Gebot nur, wenn sie entweder eine ständig unverschlossene Haustür regelnd anordnet oder – aus Sicherheitsaspekten – die nächtliche Schließung vorsieht, dann aber die Haustür mit einer “Panikschließung” ausstattet21 oder einen Schlüssel in einem leicht zugänglichen, notbeleuchteten und gekennzeichneten Notfallkasten im Hausflur neben der Haustür bereit hält. Ohne diese Notfalleinrichtung – Schlüssel neben der Haustür – wäre der Fluchtweg bei abgeschlossener Tür versperrt, was dem bauordnungsrechtlichen Brandschutz zuwiderläuft.
• Schließregeln müssen die Ausnahme bleiben, um dem vorbeugenden Brandschutz Genüge zu tun. Rechtfertigende Sicherheitsaspekte müssen begründet werden, was insbesondere bei schon erfolgten Störungen durch unbefugte Dritte von außen und Straftaten wie Diebstahl und Einbruch, schließlich bei nachteiliger Entwicklung des Wohnumfeldes in Betracht kommt.
• Allein diese Regelung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn kein anderer Fluchtweg zur Verfügung steht. Das grundsätzlich bestehende Ermessen der WEG ist durch die öffentlich rechtlichen Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes eingeschränkt.
• Das einzelne WEG-Mitglied hat einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Ausübung ordnungsgemäßer Verwaltung im genannten Sinne. Das betrifft sowohl die Schließregelung in der Hausordnung durch Beschluss oder durch Vereinbarung als auch deren Umsetzung durch jeden Einzelnen. Da die -gerade bei Kindern und älteren Menschen erhöhte Gefahr des Verbrennens immer unzumutbar ist, unterliegt eine Regelung der WEG in der Hausordnung zu Schließregelungen der Haustür im Verhältnis zu vorbeugendem Brandschutz der gerichtlichen Nachprüfung; dies zusätzlich auch, um zu gewährleisten, das öffentlich rechtliche Schutzvorschriften eingehalten werden.

Recht:

Beschlusskompetenz in Mehrhausanlage

Enthält die Jahresabrechnung einer Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage Positionen, die die Gemeinschaft insgesamt betreffen, kann die Untergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht beschließen, da ihr insoweit keine Beschlusskompetenz zusteht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Gemeinschaftsordnung größtmögliche wirtschaftliche Selbständigkeit der Untergemeinschaften vorsieht, in dem es dort heißt:“ Stimmberechtigt sind in Angelegenheiten, die nur einen einzelnen Wohnblock betreffen, nur die Eigentümer der in diesem Wohnblock gelegenen Wohnungen“. So urteilte das Amtsgericht Saarbrücken am 06. Juni 2008.

Praxistipp

Grundsätzlich können bei Mehrhausanlagen die einzelnen Untergemeinschaften nur dann getrennt von einander Beschlüsse fassen, wenn ihnen dazu eine Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Entsprechende Ermächtigungen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Ist dort nichts geregelt, sind Beschlüsse von der Gemeinschaft insgesamt zu fassen. Zudem sind Untergemeinschaften selbst im Falle einer in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen größtmöglichen Selbständigkeit niemals rechtsfähig.

Susanne Tank, tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Saarbrücken, Urteil vom 06. Juni 2008, 1 WEG C 155/07, ZMR 2008, 925f.

Verschwindet der Schimmel von selbst, war der Mieter schuld

Verschwindet der Schimmel in einer Wohnung wieder von selbst, ohne dass der Hausbesitzer irgendwelche bautechnischen Veränderungen vornehmen ließ, ist jede Mietminderung deswegen auch im Nachhinein hinfällig. Vielmehr ist in einem solchen Fall davon auszugehen, dass die Schimmelbildung von Anfang an allein durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhaltens des Mieters selbst verursacht war, hat jetzt das Landgericht Dessau-Roßlau entschieden (Az. 1 S 199/06). Zumal, wenn die gesamte Zeit über keine derartigen Mängel in den Nachbarwohnungen gemeldet wurden.

Ein Bewohner hatte sich über Schimmel in seinem Schlafzimmer und Bad beschwert. Als sich dann die Pilze auch noch im Kinderzimmer ausbreiteten, rügte er dies als erheblichen Mietmangel und nahm eine Mietminderung vor. Auf das Angebot seines Vermieters, eine zusätzliche Heizung einbauen zu lassen, reagierte er nicht - worauf dieser annahm, die Sache sei aus der Welt. Was übrigens ein Jahr später tatsächlich geschah, als der Schimmel plötzlich verschwand - offenbar ohne wiederzukommen. Allerdings war wegen der einseitigen Schimmel-Mietminderung inzwischen ein Rückstand von insgesamt 1.164,34 Euro aufgelaufen. Diesen Betrag klagte der Vermieter jetzt ein. Zu Recht, urteilten die Richter in Sachsen-Anhalt. Die in der Wohnung zeitweilig aufgetretene Schimmelpilzbildung war offensichtlich nicht auf bautechnische Mängel zurückzuführen. Zwar müsse bei streitigen Feuchtigkeitsschäden zunächst der Vermieter sämtliche mögliche Ursachen ausräumen, und erst dann muss der Mieter nachweisen, dass nicht er schuld ist. Doch für die Richter spricht das Verschwinden der Schimmelpilze ohne Zutun der Parteien entscheidend für eine nachhaltige Änderung der Heiz- und Lüftungsgewohnheiten durch den Bewohner. Und dafür sei er nun mal selbst verantwortlich und kann nicht noch seinem Vermieter über eine unzulässige Mietminderung zur Kasse bitten.

Quelle: www.deutsche-anwaltshotline.de

Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher zu qualifizieren und kann aus diesem Grunde die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB - insbesondere die Inhaltskontrolle für Musterverträge - in Anspruch nehmen. Bei Verbrauchern hilft es dem Unternehmer (hier: WEG-Verwalter) nicht, wenn er den Vertrag nur einmal verwandt hat.

Hintergrund:

Seit die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Personenverband angesehen wird, stellt sich auch die Frage, ob sie auch die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB in Anspruch nehmen kann. Die Diskussion ist kontrovers. Eine BGH-Entscheidung liegt nicht vor.

Darum geht es im konkreten Fall:

Der Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält folgende Regelung: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt."
Die Wohnungseigentümer nehmen ihren Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Der Verwalter beruft sich darauf, dass die Eigentümer es versäumt haben, innerhalb der 4-Wochen-Frist gegen die Jahresabrechnung zu protestieren.

Das sagt das Gericht:

Das OLG gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Verwalter kann sich nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht rechtzeitig widerrufen und damit anerkannt hat. Denn die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag ist gem. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Verwalter hat den Vertrag „gestellt“, weil die Gemeinschaft keinen Einfluss auf die Gestaltung des Verwaltervertrages nehmen kann, den der Verwalter nicht als offen und jederzeit abänderbar behandelt. Der Verwalter kann auch nicht damit argumentieren, dass er den Vertrag nur dieses eine Mal verwandt hat. Denn die Eigentümergemeinschaft darf sich auf das Verbraucherprivileg berufen. Danach gilt das Vertragswerk auch dann als Mustervertrag, wenn es nur ein einziges Mal benutzt werden sollte. Die Eigentümergemeinschaft gilt dabei als Verbraucher, weil ihre Mitglieder aus natürlichen Personen bestehen. (OLG München, 25.09.2008 - 32 Wx 118/08)

Das sagt Ihr Anwalt:

Man hätte den vorliegenden Fall zwar auch anders lösen können: Nach dem Gesetzeswortlaut ist Verbraucher immer nur eine natürliche Person und kein Personenverband. Die Entscheidung zeigt aber, dass der Verwalter gut beraten ist, seinen Verwaltervertrag so zu fassen, dass er auch in Grenzfällen wasserdicht ist. Eine anwaltliche Prüfung durch unsere Kanzlei ist also durchaus zu empfehlen.

Quelle: http://www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte, Nürnberg

Nebenkostenabrechnung: Frist verpasst?

Noch immer haben nicht alle Mieter, deren Vermieter kalenderjährlich über die Nebenkosten abrechnet, die Abrechnung für das Jahr 2007 erhalten. Für diese Mieter heißt es aufgepasst!

Die Abrechnung über die so genannten Betriebskosten - dazu gehören auch die Heizkosten - muss dem Mieter, der Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Hat der Vermieter, wie es meist der Fall ist, als Abrechnungsjahr das Kalenderjahr festgelegt, so muss die Abrechung für das Jahr 2007 dem Mieter bis zum 31.12.2008 zugegangen sein. 

Wer seine Abrechnung nicht bis zum 31.12.2008 im Kasten hatte, muss aufpassen: Nachforderungen des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2007 sind nämlich mit dem 31.12. 2008 verfallen. Deshalb der Tipp: Kommt das Abrechnungsschreiben später, notieren Sie sofort das genaue Zugangsdatum und die Art der Zustellung (per Post, durch Hausmeister übergeben) auf der Abrechnung. Dann lassen Sie sich einen Beratungstermin beim Mieterverein geben.

Mieter-Tipps: - Wenn die - verspätete - Abrechnung ein Guthaben ausweist, so verfällt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung nicht. Deshalb sollte man auf jeden Fall auf Erteilung einer Abrechnung bestehen.  - Der Vermieter darf seine Abrechnungsperiode nicht nach Belieben verlängern, um den Ablauf der Abrechnungsfrist zu verhindern. Die Abrechnung muss nämlich grundsätzlich einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen - nicht mehr und nicht weniger. - Was tun, wenn der Vermieter nach mehr als 1 Jahr noch immer nicht mit seiner Abrechnung überkommt? Dann ist der Mieter berechtigt, seine Vorschusszahlungen vorerst auf Eis zu legen. Man teilt dem Vermieter mit, dass man bis zur Vorlage der Abrechnung seine Vorauszahlungen zurückhält, und zahlt sie am besten solange auf ein Sparbuch ein. Wenn dann die Abrechnung kommt, müssen die eingehaltenen Vorschüsse nämlich umgehend nachgezahlt werden.  - Auch wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ausweist, sollte man sie nicht ungeprüft hinnehmen. 

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

Nachbar muss Balkontrennwand nicht akzeptieren - Sichtschutz stellt bauliche Veränderung dar

Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig auf ihrem Balkon eine Trennwand als Sichtschutz montieren, weil dies eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Dies hat das Landgericht Itzehoe entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall wünschte sich ein Wohnungseigentümer mehr Intimsphäre und errichtete als Sichtschutz zwischen seinem Balkon und dem des Nachbarn eine Trennwand. Der direkt betroffene Nachbar war damit aber ganz und gar nicht einverstanden, da diese Maßnahme seiner Ansicht nach den vorher großzügigen Balkon verändert habe und die freie Sicht beeinträchtige (§ 14 Absatz 1 WEG). Er verwies auf die Teilungserklärung und verlangte die Beseitigung der errichteten Trennwand sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Kein Anspruch auf Sichtschutz

Die Richter des Landgerichts Itzehoe gaben dem Nachbarn Recht. Bauliche Veränderungen sind alle auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweichen. Demgegenüber könne wiederum kein Anspruch auf Sichtschutz dagegen gesetzt werden, da ja auch beim Kauf der Wohnung noch keine Trennwand vorhanden gewesen sei. Die eigenmächtig gesetzte Trennwand musste wieder weg.

Landgericht Itzehoe; Urteil vom 21.01.2008 [Aktenzeichen: 1 S (W) 1/07]

Quelle: www.kostenlose-urteile.de/ 

Kellerraum

Die Lage und Größe eines gemieteten Kellerraumes muss im Wohnraummietvertrag nicht genau bestimmt sein. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mietverhältnis handelt, das länger als ein Jahr gelten soll und daher schriftlich abgeschlossen werden muss gemäß Paragraph 550 BGB. Die Rechtsprechung ist sich einig, dass nur die wirklich wesentlichen Inhalte des Vertrages schriftlich fixiert werden müssen, die auch für einen potentiellen Wohnungserwerber wichtig sind. Dazu zählen insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietzeit und die Mietparteien. Ein zu einer Wohnung angemieteter Kellerraum gehöre als Neben- beziehungsweise Zubehörraum nicht dazu, entschied der BGH mit Urteil vom 12. März 2008, AZ VIII ZR 71/07.
Es reicht also aus, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass dem Mieter ein Kellerraum zustehen soll, ohne dass dieser näher beschrieben ist. Wenn die Parteien insoweit auch mündlich nichts weiter vereinbart haben, steht es dem Vermieter in einem solchen Fall zu, frei zu bestimmen, welcher Kellerraum vom Mieter genutzt werden kann.

Quelle: Rechtsanwältin Bettina Baumgarten - www.bethgeundpartner.de

Beschluss des Monats

Eigentümerversammlung - Fehlende Vollmacht kippt Beschlüsse

Eine Übertragung des Stimmrechts auf eine andere Person ist grundsätzlich zulässig, soweit dies nicht durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung ausdrücklich untersagt ist. Dabei kann die Ausübung des Stimmrechts sowohl auf einen anderen Wohnungseigentümer, als auch auf jeden Dritten übertragen werden, sagt Marcus Zachmann von der Quelle Bausparkasse.

Auch eine Übertragung auf den Verwalter ist möglich. „Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original auch vorzulegen", warnt Marcus Zachmann.

Bestimmt nämlich die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse, falls sich solche „Vollmachtsstimmen" auf ein Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Das entschied das Oberlandesgericht München und kippte somit die Abstimmungsergebnisse der Eigentümerversammlung.

Bei der betreffenden Eigentümerversammlung legte der Versammlungsleiter trotz ausdrücklicher Rüge keine schriftlichen Vollmachten vor.

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 - 34 Wx 091/07
Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de

Aktuelles

Winterdienst des Stellplatzvermieters?

Ein Vermieter eines PKW-Stellplatzes ist dem Mieter grundsätzlich nicht zum Winterdienst verpflichtet, entschied das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 19. Mai 2008. Bereits für öffentliche Parkplätze sei anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei schnellem Fahrzeugwechsel besteht. Dem Verkehrsteilnehmer könne zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf kurzen Strecken selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen ein.

Kommentar:

Die für öffentliche Parkplätze entwickelten Grundsätze für Streupflichten gelten erst recht auf vollkommen untergeordneten privaten Stellplätzen. Der Mieter ist hier gehalten, durch geeignetes Schuhwerk oder Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung selbst Vorkehrungen zur Schadensvermeidung zu treffen. Tut er dies nicht und zieht er sich bei einem Sturz Schäden zu, hat er „Pech gehabt“ oder im Juristendeutsch: „es hat sich sein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht.“

Autor: Matthiaas Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Mai 2008, I-24 U 161/07 - www.ibr-online.de

Internetfernsehen statt Parabolantenne?

Grundsätzlich kann auch deutschen Bürgern ausländischer Herkunft ein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne zustehen, um den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten. Hierbei ist jedoch die technische Weiterentwicklung zu berücksichtigen, sodass der Mieter auch auf den eventuell kostenintensiveren Weg des Internetfernsehens verwiesen werden kann, entschied das AG Frankfurt/M. Ein Anspruch auf die Installation einer Parabolantenne steht dem Mieter dann zu, wenn ein Rückgriff auf Internetfernsehen nicht möglich ist. Hierfür ist der Mieter in der Beweispflicht.

Kommentar:

Im Rahmen der flächendeckenden Versorgung der Bevölkerung mit Internetanschlüssen scheint es in Zukunft fraglich, ob weitere Urteile zum Anbringen von Parabolantennen zu erwarten sind. Die rasante Weiterentwicklung der technischen Möglichkeiten (Handyfernsehen) wird den Mietern zukünftig die Darlegung eines Anspruchs auf Anbringen einer Parabolantenne erschweren.

Autor: Tilko Methfessel - methfessel@bethgeundpartner.de

Spruch des Monats

„Bedenklich erscheint in deutschen Haushalten während der Wintermonate der fahrlässige Verbrauch von Energie, denn schon die Hälfte des verfeuerten Heizöls würde genügen, die Nordsee an kühlen Tagen um 0,0002 Grad zu erwärmen.…“

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