BFW Newsletter September 2008 |
||
Wohnungseigentum AktuellToben ohne Grenzen?Was Kinder als Hausbewohner dürfen – und was nicht Manchmal sind die lieben Kleinen wirklich frech. So machte sich ein Halbwüchsiger aus Bayern einen Spaß daraus, gemeinsam mit einem Freund durchs Fenster einer im Erdge-schoss gelegenen Wohnung zu schauen. Dabei schnitten die beiden auch noch Grimassen. Das verletzt eindeutig die Privatsphäre der Nachbarn, entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 Wx 65/05). Es verpflichtete den Großvater, der in diesem Fall Erziehungsberechtigter war, zum Einschreiten. Er müsse dafür sorgen, dass seine Enkel nicht ständig die Mitbewohner belauerten. Weit häufiger als mit der kindlichen Neugierde müssen sich Juristen mit dem Ballspiel und seinen Folgen befassen. Im Jahr der Fußball-Weltmeisterschaft vielleicht noch mehr als sonst. Denn immer wieder landet das Geschoss aus Versehen auf einem fremden Grundstück. Als der Ball zum zweiten Mal auf ihrem Rasen lag, zog eine Nachbarin vor den Kadi. Sie wollte den Kindern zweierlei verbieten lassen: dass sie über den Zaun steigen und sich ihr Spielgerät holen und – viel grundlegender – dass sie überhaupt noch mit dem Ball spielen. Das Landgericht München II (Aktenzeichen 5 O 5454/03) entschied salomonisch. Selbstverständlich dürfe der Nachwuchs weiter mit dem Ball herumtoben, aber wenn dieser bei der Nachbarin lande, dann müssten sie diese um Herausgabe bitten und dürften sich nicht selbst helfen. Immer wieder stören sich Mitbewohner daran, dass die im Hause lebenden Kinder auch noch ihre Freunde einladen und so für zusätzlichen Lärm sorgen. Ein Bürger aus Bremen versuchte, das zu unterbinden. Den privaten Spielplatz in einem Wohngebiet sollten seiner Meinung nach nur Kinder der angrenzenden Grundstücke benutzen dürfen. Doch damit kam der Kläger vor dem Oberverwaltungsgericht Bremen (Aktenzeichen 1 BA 49/87) nicht durch. Selbstverständlich dürften auch Freundinnen und Freunde eingeladen werden, befanden die Richter. Manchmal wollen Nachbarn den Kinderlärm schon verhindern, bevor er überhaupt entsteht – indem sie den Zuzug von Familien boykottieren. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen haben sie damit Erfolg. So zum Beispiel ein Eigentümer, der die direkt unter seiner eigenen Wohnung gelegene Immobilie an eine alleinstehende Person vermietet hatte. Als sie auszog, bot sie ihm eine vierköpfige Familie als Nachmieter an. Das Landgericht Hildesheim (Aktenzeichen 7 S 41/05) gestand dem Eigentümer zu, die Nachmieter abzulehnen – aber nur, weil er selbst über dem Objekt wohne und direkt von dem steigenden Geräuschpegel betroffen sei. Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 244/02) festgelegt, dass ein Nachmieter nicht nur deswegen abgewiesen werden darf, weil er Kinder hat. Wie bereits erwähnt, gesteht die deutsche Justiz dem Nachwuchs zu, sich mit Schreien, Weinen, Lachen und Toben bemerkbar zu machen. Wenn allerdings die Eltern ihre Kinder überhaupt nicht in den Griff bekommen und regelmäßig vom frühen Morgen bis in die Nacht hinein die Wände wackeln, dann kann ein Eigentümer der Familie mit Rücksicht auf die anderen Mieter kündigen (Landgericht Berlin, 62 S 290/98). Im konkreten Fall waren bereits zahlrei-che Versuche gescheitert, den Streit unter den Bewohnern auf friedliche Weise zu schlichten. Wie sehr man sich auch gestört fühlen mag, eines ist jedenfalls gar nicht erlaubt: die Geräusche aus der Nachbarwohnung mit „Gegenlärm“ zu beantworten. Auf diese Idee war ein Mann aus Hamburg gekommen. Jedes Mal, wenn es ihm zu laut wurde, klopfte er mehrere Minuten lang auf Heizkörper und Heizungsrohr. Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 47 C 1789/95) untersagte ihm das. Wenn er meine, sich gar nicht anders helfen zu können, dann müsse er notfalls vor Gericht ziehen. Auf ganz andere Weise versuchte ein Mitbewohner den Lärm aus der über ihm gelegenen Wohnung zu reduzieren. Er wollte die Familie dazu bringen, den kurz zuvor freigelegten Holzboden wieder mit einem Teppich zu versehen. Denn es handle sich um eine unerlaubte bauliche Veränderung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 9 U 218/96) sah das nicht so. Der Eigentümer habe dem Entfernen des Teppichbodens zugestimmt, somit sei die Sache rechtlich nicht zu beanstanden. Mangels anderer Möglichkeiten sind Kinder in Städten oft gezwungen, vor den Garagen oder im Innenhof eines Hauses zu spielen. Das wollten Nachbarn mit Hilfe des Kadi verhindern. Aber das Landgericht München (Aktenzeichen 1 T 14 129/88) fand, der Lärm sei zumutbar. Was die Juristen besonders empörte: Die Wohnanlage war auch noch mit Mitteln eines Sonderprogramms für Familien mit Kindern errichtet worden. Quelle: LBS Recht:Vollmacht zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt nur zum Abschluss eines Vertrages, der ordnungsmäßiger Verwaltung entsprichtEin Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 IV WEG a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main in der Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.05.2008, Az: 20 W 169/07 Quelle: www. ml-fachinstitut.de
Vertretung der Miteigentümer nur bei Vorlage der schriftlichen VollmachtErlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original vorzulegen. Hintergrund: Antragssteller und Antragsgegnerin sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin war Eigentümerin sowie Verwalterin. Die Gemeinschaftsordnung legte fest, dass jedes 1.000stel der Anteile eine Stimme ergäbe. Die Eigentümerversammlung (EV) sei nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten seien. Die Miteigentümer könnten sich durch den Verwalter vertreten lassen. Die Vollmacht bedürfe dabei der Schriftform. Entscheidung: Das OLG München weist die Beschwerde zurück. Die Beschwerde bzgl. der Verwalterbestellung der Antragsgegnerin (TOP 8) ist unzulässig. Durch die unangefochtene Bestellung der neuen Verwalterin im November wurde die alte Verwalterin (konkludent) abberufen. Die Hauptsache hat sich dadurch erledigt. Quelle: http://www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)
Verwalterhaftung bei unwirksamer SchönheitsreparaturenklauselBeauftragt ein Vermieter einen Verwalter gegen Entgelt unter anderem mit der Vermietung seiner Wohnungen, so haftet der Verwalter für den Schaden, dem der Vermieter dadurch entsteht, dass der vom Verwalter verwendete Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel enthält und der Mieter deshalb Schönheitsreparaturen nicht vornehmen muss. Den Verwalter treffe die Pflicht, bei der Ausgestaltung von Mietverträgen solche Klauseln zu wählen, die für den Vermieter größtmögliche Sicherheit bieten, so das LG Berlin. Praxistipp: Hält ein Verwalter eine verwendete Klausel für kritisch, muss er den Vermieter hierüber informieren. Der Vermieter kann dann entscheiden, ob er die Klausel ungeprüft oder ggf. durch einen Rechtsanwalt geprüft verwenden bzw. nicht verwenden will. Der Verwalter ist weder verpflichtet, eine solche Rechtsberatung selbst vorzunehmen, noch wäre dies nach dem Rechtsberatungsgesetz zulässig. Allerdings muss von ihm Kenntnis der aktuellen Rechtslage erwartet werden, die er sich durch aktuelle Zeitschriften etc. zu verschaffen hat. Zum Verhängnis ist dem Verwalter im vorliegenden Fall insbesondere geworden, dass er einen Vertragstext gewählt hat, der bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr der aktuellsten Rechtsprechung entsprach. Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Gerichtsvollzieher dürfen nicht nebenbei Hausverwalter/ Makler seinDie Nebentätigkeit eines Gerichtsvollziehers als Makler und Hausverwalter beeinträchtigt dienstliche Belange und ist daher nicht genehmigungsfähig. Mit dieser Begründung hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage eines Obergerichtsvollziehers an einem Berliner Amtsgericht abgewiesen, der auf Erteilung einer entsprechenden Genehmigung durch seinen Dienst-herrn geklagt hatte. FG Berlin, Urteil vom 26.06.2008, Az.: VG 5 A 147.06
Eigentümerversammlung: Auch ohne gesetzliche Voraussetzungen wirksamMiteigentümer einer Wohnungsgemeinschaft müssen bei Eigentümerversammlungen aufpassen. Wird die Versammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die ge-etzlichen Voraussetzungen des Paragraf 24 Abs.3 WEG vorliegen, so sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig. Die in so einer Versammlung gefassten Beschlüsse können jedoch von nicht teilnehmenden Eigentümern angefochten werden - vorausgesetzt, sie legen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Einspruch ein. Versäumen sie die Frist, sind die Beschlüsse wirksam. Quelle: Susanne Dehm Quelle Bausparkasse
Übertragung von Sanierungsmaßnahmen an den VerwaltungsbeiratEs verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragt. KG, Beschluss vom 10.09.2003 - 24 W 141/02
Nochmals: Verwalterentlastung!Ein dem Verwalter Entlastung erteilender Beschluss der Eigentümer entspricht nach Meinung des BGH grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss hat zwar die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer, jedoch nur für Sachverhalte, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Die Eigentümer müssen dem Verwalter aber auch ein hohes Maß an persönlichen Vertrauen entgegenbringen; um dieses zu erhalten besteht kein Grund dem Verwalter das Misstrauen auszusprechen, indem ihm für seine ordnungsgemäße Tätigkeit keine Entlastung erteilt wird (BGH, Beschluss vom 17.7.2003, Az.: ZB 11/03). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH außerdem klargestellt, dass ein Beschluss über die Verwalterentlastung auch bei einem ausgeschiedenen Verwalter als ordnungsgemäß anzusehen ist . (BGH, Beschluss vom 25.9.2003, Az.: V ZB 40/03)
Kinderspielplatz ist keine Zumutung!Für die Nachbarschaft ist die Einrichtung eines Kinderspielplatzes zumutbar. Spielplätze sind notwendig, um Kindern einen ungestörten Aufenthalt im Freien zu ermöglichen und ihnen Gelegenheit zu geben, ihr Sozialverhalten in Spielen mit anderen Kindern zu trainieren. Nachbarn müssen die mit der Benutzung der Anlage verbundenen Auswirkungen grundsätzlich hinnehmen. VG Koblenz, 17.6.2008 - Az: 1 K 198/08
Kein Sex auf der Terrasse!Ein Vermieter ist berechtigt, seine(n) Mieter(in) abzumahnen, wenn diese(r) gut einsehbar auf dem Balkon Geschlechtsverkehr oder andere sexuelle Handlungen ausübt. Ein solches Verhalten stört den Hausfrieden und verstößt gegen das Rücksichtnahmegebot. AG Bonn vom 7.5.2006, Az: 8 C 209/05
Haftung des faktischen VerwaltersDas OLG Hamm hat mit Beschluss vom 25. Oktober 2007 entschieden, dass derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt und insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, der Gemeinschaft nach den Grundsätzen des Auftragsrechts haftet. Der Verwalter könne sich dabei nicht auf eine Haftungsbeschränkung berufen. Praxistipp: Jedem Mitglied von Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur davon abgeraten werden, die Aufgaben des Verwalters ohne entsprechenden Beschluss zu übernehmen. Eine solche Tätigkeit ist als Auftragsverhältnis und nicht als bloßes Gefälligkeitsverhältnis zu bewerten. Wer z. B. Aufträge im Namen der WEG ohne Mehrheitsbeschluss erteilt ist der WEG zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verantwortlich. Er haftet sogar für leichte Fahrlässigkeit. Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Verwaltervollmacht zur AnwaltsbeauftragungEin Beschluss, durch den der Verwalter ermächtigt wird, die Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten sowie Rechtsanwälte mit der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen, entspricht im Allgemeinen dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2 Z BR 21/01 Beschluss vom 10. August 2001
Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung: Welche Mindstangaben muss das Kündigungsschreiben enthalten?Der konkrete Fall: Worum es geht: Was sagt das Gericht? Was sagt Ihr Anwalt? Quelle: www.friesrae.de
Eingehungsbetrug durch zahlungsunfähigen MieterWeiß ein Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages, dass er die Miete nicht aufbringen kann, macht er sich wegen Betrugs strafbar. In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall verdiente der Mieter monatlich 650 EUR. Die Miete betrug demgegenüber 675 EUR. Urteil des OLG Hamm
Bemühungen um Weitervermietung nach fristloser KündigungKündigt der Vermieter ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters, kann er den Mietausfall als Schadensersatz ersetzt verlangen, den er wegen der vorzeitigen Vertragsbeendigung erlitten hat. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er anderweitig an Mieteinnahmen erzielt hat oder hätte erzielen können. Das Landgericht Lüneburg hatte sich mit der Frage zu befassen, wie weit diese Schadensminderungspflicht des Vermieters geht. Das Gericht machte die Anforderungen an die Aktivitäten des Vermieters von der Dauer des Wohnungsleerstandes abhängig. In den ersten Monaten darf sich der Vermieter - wie hier geschehen - durchaus auf die Beauftragung eines Maklers und das Anbringen eines Schildes am Haus „Wohnung zu vermieten“ beschränken. Danach sind jedoch weitergehende Maßnahmen wie Eigenanzeigen in der Tagespresse zu verlangen. Da der Vermieter sechs Monate nach dem Auszug des zahlungsunwilligen Mieters keine weiteren Aktivitäten unternahm, beschränkte das Gericht den Schadensersatzanspruch auf die Dauer eines halben Jahres. Urteil des LG Lüneburg vom 09.04.2002
Kompetenzüberschreitung der EigentümergemeinschaftEin Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach die ursprüngliche lose Verlegung der im Sondereigentum der Eigentümer stehenden Bodenbeläge der Balkone nicht geändert werden darf, überschreitet die Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 27.02.2002, 3 Wx 348/01, WM 2002, 276 Beschluss des Monats:
| ||
Seitenanfang
Seite empfehlen
Seite drucken
