BFW Newsletter November 2007
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Sind die Garagen als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum zu bewerten, wenn das Grundstück in Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit Nutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz mit Garage bzw. an einem unbebauten PKW-Stellplatz aufgeteilt wurde?

Die Begründung von Sondereigentum ist in den §§ 3, 5 WEG geregelt.

Grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde. Die Begründung solchen Sondereigentums setzt wiederum die Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) voraus. Bei Garagenstellplätzen genügt für die Abgeschlossenheit jedoch ausnahmsweise eine dauerhafte Markierung (üblich bei Stellplätzen im Außenbereich).

Sondereigentum ist jedoch nur dann begründet, wenn in der Teilungserklärung und Beschreibung des Sondereigentums ein bestimmter Stellplatz / Garage ausdrücklich aufgenommen und im Aufteilungsplan vermerkt wurde.

Der Begriff „Nutzungsrecht“ läßt jedoch eher darauf schließen, daß nur ein Sondernutzungsrecht im Sinne von § 15 WEG begründet wurde. In diesem Falle verbleibt es bei der Zurechnung des Stellplatzes zum Gemeinschaftseigentum, jedoch sind mit Ausnahme des begünstigten Sondereigentümers alle übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dauerhaft von der Nutzung ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht ist insoweit verkehrsfähig, als es ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer an einen anderen Sondereigentümer (jedoch niemals an eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person) veräußert werden kann.

Quelle: ISTA

RECHT

Beschluss über Teilnahme am Lastschriftverfahren rechtens
Das Amtsgericht Rheinbach verurteilte mit Beschluss vom 22.5.2007 (AG Rheinbach, 20 II 5/07 WEG), einen Wohnungseigentümer zu Händen der amtierenden WEG-Verwaltung eine Einzugsermächtigung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren für das laufende Inkasso aller Lasten und Kosten entsprechend den Fälligkeiten nach dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung zu erteilen und zwar aufgrund folgenden gefassten Beschlusses: Beschlussantrag:: Alle Wohnungseigentümer verpflichten sich, dem Verwalter eine - jederzeit widerrufliche - Einzugsermächtigung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren für das laufende Inkasso aller Lasten und Kosten entsprechend den Fälligkeiten nach dem Wirtschaftsplan und der Jahres-Abrechnung zu erteilen. Der Einzug erfolgt hinsichtlich der Vorauszahlungen nach dem Wirtschafts-plan jeweils am Monatsersten, hinsichtlich etwaiger Soll-Salden aus der Jahresabrechnung eine Woche nach Beschlussfassung bzw. gemäß Beschluss (Genehmigung) der Abrechnung. Alle Einzüge erfolgen zu Gunsten des Gemeinschaftskontos. Der Verwalter hat darauf hingewiesen, dass der zahlungspflichtige Wohnungseigentümer der Belastung seines Kontos aufgrund einer Lastschrift innerhalb von 6 Wochen widersprechen kann, so dass der ihm belastete Betrag seitens des Kreditinstituts wieder gutgeschrieben wird

Ingo Dittmann

Nochmals: 500,00 EUR für Beiratsvorsitzenden sind zuviel
Die Gewährung einer jährlichen Vergütung von 500,00 EUR für den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. So entschied das Berliner Kammergericht (Beschluss vom 31. März 2004 - 24 W 194/02).

Die Mitglieder des Beirates sollen grundsätzlich unentgeltlich tätig werden. Soll hiervon abgewichen werden, müssen besondere Umstände vorliegen. Das Kammergericht er-kennt lediglich den Ersatz für pauschalierte oder nachgewiesene Aufwendungen an. Da-mit befindet es sich im Einklang mit der ganz überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur. Die Begründung des Beirats, es handele sich um eine äußerst schwierige und zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft, ließen die Berliner Richter nicht gel-ten.

Praxistipp:

Die Entscheidung ist richtig. Beiratsmitglieder sind ehrenamtlich und daher ohne Ver-gütung tätig. Es spricht jedoch nichts gegen einen Ersatz von Aufwendungen. Dabei wird die Vereinbarung einer Pauschale in Höhe von 150,00 EUR/Jahr noch für zulässig er-achtet (BayObLG Beschluss vom 30. April 1999, 2Z BR 153/98). Nachzuweisende Auslagen sind stets zu erstatten, wenn die Gemeinschaftsordnung nicht auch dies ausschließt.

Quelle: Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Für Verkalkungen ist der Vermieter zuständig

Sind der Badewanneneinlauf sowie die Hand- und Kopfbrause der Dusche so stark verkalkt, dass aus den einzelnen Teilen das Wasser spritzt, ansonsten das Nass aber nur noch tröpfelnd aus der Leitung kommt, so ist für die Reparatur der Vermieter zuständig. Das Entkalken der Leitungen ist eine Wartungsarbeit, die über eine bloße Reinigung hinausgeht und deswegen vom Eigentümer zu erledigen ist. Das Amtsgericht München stellte ferner fest, dass die Arbeiten auch nicht unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fallen können, nach der der Vermieter berechtigt ist, je Reparatur einen bestimmten Betrag - etwa 50 Euro - als "Eigenanteil" zu fordern. (AZ: 473 C 36207/05)

Quelle: IVD

Belastung des Verwalters mit Kosten für Anfechtungsprozess«

13.09.2007 : Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan mit einem von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilungsschlüssel, entspricht es der Billigkeit, den Verwalter in einem Beschlussanfechtungsverfahren mit den gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten zu belasten.

LG Konstanz, Beschluss vom 16.08.2007 - 62 T 53/07

BGH: Antennen-Urteile

Mit Beschluss vom 17.4.2007 hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut bekräftigt: Bei Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben (VIII ZR 63/04). Dies gilt auch für ständig in Deutschland lebende Ausländer, wenn diese ihr Informationsinteresse am Empfang von Programmen ihrer Heimatländer durch Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabelprogramms befriedigen können. Letzteres wurde im vorliegenden Fall bejaht, weil 3 Programme des Heimatlandes mit Decoder und weitere 4 mit Hilfe eines zusätzlich zum Decoder zu erwerbenden Schlüssels zu empfangen sind, selbst wenn sich die Programminhalte von 3 Sendern überschneiden.

Am 16.5.2007 hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter seine Zustimmung erteilen muss, wenn der Mieter die Antennenschüssel auf einem nicht einsehbaren Balkon unauffällig platziert (VIII ZR 207/04, siehe Newsletter vom 21.5.2007). Dies Urteil ist inzwischen in den Internetseiten des BGH veröffentlicht: www.bundesgerichtshof.de
/ Entscheidungen / Aktenzeichen eingeben.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Gemeinschaft kann über die interne Verteilung von Kabelanschlussgebühren beschließen«

1. Die Eigentümergemeinschaft kann bei Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrags oder auch später einen Umlageschlüssel zur internen Verteilung der Kabelanschlussgebühren beschließen.

2. Die Festlegung des Umlageschlüssels kann nicht im Rahmen der Kostenverteilung in der Jahreseinzelabrechnung erfolgen (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Hamm ZMR 2004, 774).

OLG München, Beschluss vom 11.07.2007 - 34 Wx 21/07

Ladung zur Eigentümerversammlung nur durch den Verwalter

Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung für ungültig zu erklären, es sei denn, es steht fest, daß sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären.

Quelle: BayObLG, Beschluss v. 17.04.2002, Az.: 2Z BR 14/02

Bei Nießbrauch bleibt der Eigentümer stimmberechtigt

Wenn das Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet ist, bleibt doch der Eigentümer stimmberechtigt, entschied der Bundesgerichtshof. Der Nießbraucher hat selbst bei einzelnen Beschlußgegenständen kein Stimmrecht. Auch besteht kein gemeinsames Stimmrecht zusammen mit dem Eigentümer.

Unberührt davon bleibt die Frage, ob der Eigentümer im Innenverhältnis zum Nießbraucher dessen Weisungen zu folgen oder gar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen hat, z.B. wenn der Nießbraucher sämtliche Lasten und Kosten des Wohnungseigentums zu tragen hat. Selbst dann ist allerdings eine Beschlußfassung gültig, bei der der Eigentümer entgegen den Weisungen des Nießbrauchers abstimmt.

Quelle: BGH, Beschluss v. 07.03.2002, Az.: V ZB 24/01 in IWR 2002, S. 68

„Wir müssen draussen bleiben!“
Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Dementsprechend entschied das BayObLG, daß das Mitbringen eines Rechtsanwalts in die Versammlung unzulässig ist. Teilnahmeberechtigt sind nur die Wohnungseigentümeroder deren Bevollmächtigte (Im letzteren Fall ist jedoch auch immer anhand der Gemeinschaftsordnung zu prüfen, ob es nicht Vertretungsbeschränkungen gibt). Ausnahmsweise dürfen Dritte mitgebracht werden, wenn das berechtigte Interesse des Einzelnen, jemand mitzubringen, das Interesse der übrigen Eigentümer an einer auf den eigenen Kreis beschränkten Eigentümerversammlung überwiegt. Auch § 3 der Bundesrechtsanwaltsordnung, demzufolge sich jedermann durch einen Rechtsanwalt beraten lassen darf, rechtfertigt nicht das Mitbringen eines Rechtsanwalts.

Quelle: BayObLG v. 16.05.2002, Az.: 2Z BR 32/02 in IWR 2002, S. 69

Kein Protokollberichtigungsbeschluss
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den eine korrigierte Version der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschlossen wird, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es wird dadurch nämlich in unzulässiger Weise der Eindruck erweckt, man könne nicht mehr gegen das alte Protokoll vorgehen. Aus dem gleichen Grund entsprechen auch Beschlüsse, die alte Protokolle genehmigen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ferner hat die Eigentümerversammlung keine Beschlußkompetenz für die Erstellung eines Protokolls und damit auch nicht für dessen Berichtigung. Dies ist allein Aufgabe des Versammlungsleiters bzw. der Personen, die durch Ihre Unterschrift unter das Protokoll dessen Richtigkeit bestätigen, § 24 Absatz 6 Satz 2 WEG. In der Regel ist das neben dem Versammlungsleiter der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und ein weiterer Eigentümer.

BayObLG, Beschluss v. 12.09.2002, Az.: 2 ZBR 28/02 in NZM 2002, 1000

Stimmrechtsvollmacht bei Ehegatten
Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfaßt nicht den Fall, daß das Sondereigentum mehreren Personen, wie z.B. Eheleuten, zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muß. Vielmehr reicht es aus, dass die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde.

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.04.2005, 3 Wx 317/04 in NZM 2005, 459

Verteilungsschlüssel bei Fehlen von Meßeinrichtungen
Enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten eine Regelung, die aber wegen Fehlens der erforderlichen technischen Einrichtungen nicht durchführbar ist, können die Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss einen Abrechnungsmodus beschließen. Es gilt vielmehr die gesetzliche Regelung des § 16 Absatz 2 WEG.

OLG Köln, Beschluss v. 17.06.2002, Az.: 16 Wx 73/02 in NZM 2002, 665

Prüfung der Abrechnung durch Beirat nicht zwingend erforderlich
Der Verwaltungsbeirat „soll“ nach § 29 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz die Abrechnung prüfen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt. Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt als bloße Soll-Vorschrift jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluß dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund. Wäre dies anders, müsste ein Gericht auf eine Beschlußanfechtung hin selbst eine vollkommen richtige Jahresabrechnung für ungültig erklären. Dies wäre allerdings nicht tragbar, da die Abrechnung und mit ihr die Festlegung von Guthaben und Nachzahlungen eine überragende Bedeutung z.B. für die Liquidität der Gemeinschaft hat. So entschied das Kammergericht Berlin nur wenige Tage nach dem Bayerischen Obersten Landesgericht, das statuierte: Der Einwand, die Jahresabrechnung sei nur von einzelnen und nicht von sämtlichen Verwaltungsbeiratsmitgliedern überprüft worden, berührt die Wirksamkeit einer gleichwohl von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahresabrechnung nicht.
KG, Beschluss v. 25.08.2003, Az.: 24 W 110/02 in NZM 2003, 901; BayObLG, Beschluß v. 07.08.2003, Az.: 2 ZBR 47/03 in NZM 2003, 900

Bewerber müssen bei Ladung zur Verwalterwahl nicht genannt werden

Es ist nicht erforderlich, konkrete Namen der Bewerber um das Verwalteramt in der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu benennen, auf welcher der neue Verwalter gewählt werden soll.

OLG Celle 14.2.2002, Az: 4 W 6/02

Quelle: ML Fachinstitut

Videoüberwachung nicht statthaft
Die gezielte Videoüberwachung einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer stellt einen nicht hinzunehmenden Nachteil für einen benachbarten Eigentümer dar, wenn dieser nur über den überwachten Teil der Hoffläche zu seiner Wohnung gelangen kann.
Das berechtigte Interesse, Eigentum vor Beschädigungen durch Dritte zu schützen, muss in diesem Fall hinter dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht zurücktreten, denn die Installation einer Videokamera, die nicht nur den eigenen Sondernutzungsbereich erfasst, sondern darüber hinaus Gemeinschaftseigentum bzw. Sondernutzungsbereiche anderer Wohnungseigentümer, ist unverhältnismäßig.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007, I-3 Wx
199/06

Bestellung des Verwalters auf fünf Jahre zulässig
Obwohl die §§ 305 ff. BGB, die sich mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen befassen – und dazu zählt auch der Verwaltervertrag – maximal von zwei Jahren Laufzeit sprechen, geht doch § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG vor. Der Verwaltervertrag kann damit auf 5 Jahre abgeschlossen werden.
Grund ist, dass die Eigentümergemeinschaft ein sachliches Interesse an einer länger dauernden, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit hat. Die gesetzlichen Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zudem erst Jahre nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Als das geschah, hat der Gesetzgeber aber mit keinem Wort erwähnt, dass die Fünfjahresgrenze des WEG gekippt werden sollte.

BGH, Beschluss v. 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01 in NZM 2002, 788

Kostentragung bei Beseitigung eines Baums auf Sondernutzungsrecht
Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt oder gar beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht alleine tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll. Er ist zwar zur Gartenpflege verpflichtet, die Beseitigung eines Baumes hat jedoch schon eine andere Qualität.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.10.2003, Az.: I-3 Wx 227/03 in IWR 2004, 62

Kostenverteilungsschlüssel bei Kabel- und Kaminkehrergebühren
Bestimmt sich das Nutzungsentgelt für den Kabelanschluss im Außenverhältnis gegenüber dem Kabelanbieter nach der Anzahl der Wohneinheiten, sind die Kosten im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander unabhängig vom sonst geltenden allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung oder des § 16 Absatz 2 WEG ebenfalls pro Wohneinheit zu verteilen. Gleiches gilt für die Kaminkehrergebühren, allerdings nur dann, wenn jede Wohnung über eine eigene Gastherme verfügt. Es handelt sich um Kosten des Gebrauchs des Sondereigentums. Daran ändere sich auch nichts, wenn aus Rabattgründen nur eine Rechnung an die Eigentümergemeinschaft erfolgt.

OLG Hamm, Beschluss v. 04.05.2004, 15 W 142/03 in MietRB 2004, 354

Rechts- und Beratungskosten von Instandhaltungsrücklage
Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf eine bevorstehende Instandsetzungsmaßnahme bezogene Kosten der sachverständigen Begutachtung und Rechtsberatung der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.
OLG München, Beschluss v. 2.01.2006, 34 Wx 114/05 in MietRB 2006, 197

Verwalter darf auf Sachkunde eingeschalteter Unternehmen vertrauen?
Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung gartengestalterischer Maßnahmen, dann handelt der Verwalter nicht schuldhaft, wenn er Art und Umfang der Arbeiten einem Fachunternehmen überläßt und dieses mehrere Bäume fällt. Im vorliegenden Fall hatten einige Eigentümer den Verwalter auf Schadensersatz bzw. Ersatzpflanzung in Anspruch nehmen wollen. Dieser durfte sich jedoch auf die Sachkunde des Fachbetriebs verlassen.

BayObLG, Beschluss v. 06.06.2003 in IWR 2003, 62BFW-

Darf die WEG Kredite aufnehmen?
Diese Frage ist unterschiedlich zu beantworten. Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen mittels eines Kredits entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Hingegen ist eine Kreditaufnahme zulässig, die die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt und die zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient. Gemeint ist damit der Kontokorrentkredit. Seine Aufnahme sei im allgemeinen Geschäftsverkehr üblich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Absatz 3 und 4 WEG, wie das Bayerische Oberste Landesgericht und dessen Nachfolgeorganisation, das Oberlandesgericht München, entschieden.

BayObLG, Beschluss v. 17.08.2005, 2Z BR 229/04; OLG München, Beschluß v. 28.10.2005, 34 Wx 0550/05

Voraussetzung für die Kreditaufnahme durch den Verwalter ist aber immer eine Bevollmächtigung seitens der Eigentümergemeinschaft, wie sie in der Regel im Verwaltervertrag aufgenommen ist. Das Oberlandesgericht Celle wies darauf noch einmal ausdrücklich hin. Ein Verwalter, der ohne eine solche konkrete oder generelle Ermächtigung Kredite aufnimmt, handele ohne Vertretungsmacht. Dessen ungeachtet, ist die Bank aber abgesichert. Sie könne weiterhin die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rückzahlung aus sogenannter Ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch nehmen.

OLG Celle, Urteil v. 05.04.2006, 3 U 265/05 inDes Mieters liebstes Kind - die Parabolantenne
Der BGH hat in seinem Urteil vom 16. Mai 2007 seine ständige Rechtsprechung noch einmal bestätigt: Bei Vorliegen eines Kabelanschlusses sei grundsätzlich ein sachlicher Grund für die Ablehnung einer Parabolantenne gegeben. Allerdings ist der Vermieter, so das oberste Gericht, ggf. aufgrund des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters nach Treu und Glauben verpflichtet, das Aufstellen der Antenne zu genehmigen, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung zu erwarten ist, beispielsweise weil sie auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt ist.

Praxistipp

Diese Rechtsprechung gilt auch im Wohnungseigentumsrecht. Auch dort sind die übrigen Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, das Aufstellen der Parabolantenne, auch wenn es sich um eine bauliche Veränderung handelt, zu dulden. Entscheidend ist die Abwägung zwischen den betroffenen Grundrechten Eigentum (Art. 14 GG) und Informationsfreiheit (Art. 5 GG), also die Umstände des Einzelfalls, die genauestens zu überprüfen sind.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2007, VIII ZR 207/04 - www.bundesgerichtshof.de
Immobilienwirtschaft 2006, 70

Beschluss / Urteil des Monats

Die Verpflichtung zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung umfasst nicht den Ausweis steuerlich begünstigter Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen im Sinne des § 35 a EStG.

EStG § 35a; WEG § 28 Abs. 3
AG Bremen, Beschluss vom 3.6.2007, 111 a 11 89/2007

Aus den Gründen:
Die Anträge sind unbegründet und zum Teil auch unzulässig.

Die Antragstellerin hat keinen Anspruch darauf, dass die Antragsgegnerin verpflichtet wird, die Jahresabrechnung 2006 dahingehend zu ergänzen, dass - die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 EStG) jeweils gesondert aufgeführt sind, - der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen und - der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an hand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Bei der vorstehenden Formulierung handelt es sich um die Wiedergabe der Ausführungen unter ,,111. Anspruchsberechtigte" im BMF-Schreiben vom 3.11,2006, IV C 4 - S 2296 b - 60/06 zu § 35a EStG Wohnungseigentümergemeinschaften betreffend (z. B. abgedruckt in: NZM 2007, S. 31 ff.; Fritsch/ Sütterlin, Haushaltsnahe Aufwendungen, 2006, S. 83 ff.).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung vom 13. März 2007 unter dem Tagesordnungspunkt 2 bereits einen bestandskräftigen Beschluss über die "Gesamtjahresabrechnung nebst den dazugehörigen Einzelabrechnungen" für das Wirtschaftsjahr 2006 herbeigeführt.
Eine Ergänzung dieser Jahresabrechnung kommt daher bereits aufgrund der Bestandskraft nicht in Betracht.
Soweit die Antragstellerin im Rahmen des letzten Absatzes zu 1) ihrer Antragsschrift vom 13. April 2007 die Ungültigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung begeht, falls "das Gericht der Auffassung sein" sollte, "dass aufgrund des Fehlens ausgewiesener haushaltsnaher Dienstleistungen die Abrechnung falsch ist, dementsprechend der Genehmigungsbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche", so ist ein dahingehender Beschlussanfechtungsantrag bereits unzulässig. Hierauf wurde bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung hingewiesen.
Bei einer Beschlussanfechtung handelt es sich um eine Prozesshandlung, die grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, so dass eine bedingte Beschlussanfechtung in der vorstehend dargestellten Form grundsätzlich als unzulässig abzuweisen ist.

Im Übrigen ist eine Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung 2006 für das erkennende Gericht nicht ersichtlich. So ist der Verwalter gem. § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
Diese muss übersichtlich, verständlich und nachprüfbar sein und grundsätzlich alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr zugeflossenen Einnahmen und getätigten Ausgabe wiedergeben. Des Weiteren gehören zur Jahresabrechnung die Mitteilung der Kontenstände der gemeinschaftlichen Kosten zum Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage (vgl. im Einzelnen nur: Weitnauer, 9. A., Rdnr. 20 ff. zu § 28 WEG).
Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Jahresabrechnung.
Die Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG, allein zu deren Erstellung ist der Verwalter im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen LS.d. § 35a EStG.
Die Antragstellerin kann sich insoweit bereits vom Ansatz nicht auf Kommentierungen im Zusammenhang mit der Behandlung von Einnahmen beziehen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtheit zustehen (z. B. Kapitaleinkünfte und Mieteinnahmen) und die im Rahmen der Abrechnung als Einnahmen der Gemeinschaft auch zu erfassen sind.
Diese kann auch nicht auf Kommentierung zum üblichen Abgeltungsbereich der Verwaltergrundvergütung abstellen.
Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ist der Verwalter weder im Rahmen des zwischen ihm und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Verwaltervertrages noch über die Annahme einer Nebenpflicht im Verhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer ohne ausdrückliche Zusatzvereinbarung und dann auch entsprechender Vergütungsptlicht zur Erbringung der begehrten Zusatzleistungen verpflichtet.
So kann entgegen der Ansicht von Sauren nicht angenommen werden, dass sich der Verwalter nunmehr "erstmalig in einer vergleichbaren Lage wie ein Steuerberater" befinde und dass er im Verhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer bereits aufgrund der bestehenden Verwalterpflichten aus dem WEG-Verwaltervertrag verpflichtet sei, die Regelung des § 35a EStG im Sinne des BMF-Schreibens vom 3.11.2006 unter voller Haftung und ohne zusätzliches Entgelt umzusetzen (vgl. nur: Sauren, NZM 2007, S. 23 ff.; zum Mietrecht: Sauren, NZM 2007, S.231 ff.).
Mit Ludley (ZMR 2007, S. 331 (334 ff.)) geht vielmehr auch das erkennende Gericht davon aus, dass eine Verpflichtung des WEG-Verwalters, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen können, z. B. als Werbungskosten oder als Steuerermäßigung L S. von § 35 a EStG, nicht ersichtlich ist.
Mit Ludley ist weiter davon auszugehen, dass die von Sauren angenommenen weitgehenden Verwalterpflichten nicht mit § 2 f. StBerG in Übereinstimmung zu bringen sind.
Die wechselseitigen Verpflichtungen aus dem privatrechtlichen Verwaltervertrag stehen im Synallagma. Auch der Pflichtenkatalog gem. §§ 27, 28 WEG ist bestimmt. Allein eine Erläuterung zur Anwendung des § 35a EStG durch den BMF vermag hier nicht zur einseitigen Ptlichtenerweiterung führen.
Aus dem BMF-Schreiben vom 3.11.2006, IV C 4 - S 2296 b - 60/06 ergibt sich schließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht etwa, dass die von der Antragstellerin geforderten Vorleistungen nun vom Verwalter zu erbringen sind, dort wird unter Ifd. Nr. 15 lediglich bei Vorhandensein eines Verwalters ausgeführt: In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen".
Hier bliebe es also der Antragstellerin, die selbst gewerbliche Wohnungseigentumsverwalterin ist, also unbenommen, nach Ausübung des ihr jederzeit zustehenden Auskunfts- und Einsichtsrecht die entsprechenden Aufstellungen selbst zu erstellen und die Anteile auszuweisen (zum Einsichtsrecht vgl. jüngst nur: OLG München, Beschluss vom 9.3.2007, WuM 2007, S. 215; OLG München, Beschluss vom 19.5.2005, NZM 2006, S. 512; OLG Köln, Beschluss vom 7.6.2006, NZM 2006, S. 702).
Sie könnte diese zusätzliche Tätigkeit bei entsprechender Vereinbarung gegen entsprechendes Entgelt auch von der Antragsgegnerin als Verwalterin erbringen lassen (zum "Auskunftsanspruch" und auch zur Vergütung des Mehraufwandes auch ausdrücklich:
Herrlein, WuM 2007, S. 54 (56)).
Abschließend ist allerdings aufgrund der schriftsätzlichen Darlegungen der Antragsgegnerin und auch nach der Erörterung in der mündlichen Verhandlung festzustellen, dass hier für den Zeitraum ab 1.1.2007 auch kein Streit zwischen den Parteien besteht.

Die Antragsgegnerin hat vielmehr ihre Software so anpassen lassen, dass sie den Wünschen der einzelnen Wohnungseigentümer LS.d. BMF-Schreibens vom 3.11.2006, IV C 4 - S 2296 b 60/06 - ohne Weiteres Rechnung tragen kann, wobei auch die Dienstleister und Handwerker u. a. ihre Rechnung nunmehr auch ~o erstellen, dass die Daten ohne größeren Aufwand umgesetzt werden können.
Der Streit zwischen den Parteien bezieht sich ersichtlich darauf, ob bei einer nachträglichen und rückwirkenden Steuererleichterung für die einzelnen Wohnungseigentümer der Verwalter ohne zusätzliche Vergütung seines Mehraufwandes zur Erbringung von Sonderleistungen verpflichtet hat. Dies betrifft hier das Jahr 2006.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist auch der Antrag zu 2) abzuweisen.
Hier ist bereits kein Beschluss der Eigentümerversammlung ersichtlich, welcher einer Beschlussanfechtung unterliegen sollte, so dass eine Ungültigkeitserklärung gem. §§ 23 Abs. 4 LV. m. 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht greifen kann.
So auch die zutreffende Einschätzung des Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin in seinem Schriftsatz vom 1.6.2007.
Daneben wäre die Herstellung eines Meinungsbildes der übrigen Wohnungseigentümer des Inhalts, dass für das Jahr 2006 kein gesonderter Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen erfolgen soll, nach den vorstehenden Ausführungen sachgerecht.
Dies auch vor dem Hintergrund, dass bei Annahme eines singulären Anspruches der Antragstellerin aufgrund einer Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag im vorstehend dargestellten Umfang durchaus Auskunfts-, Einsichts- und Mitwirkungspflichten bestehen.
Schließlich ist durch die Bestandskraft des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2006 (hierzu die eingangs gemachten Ausführungen) ohnehin keine Ergänzung der Gesamt- und Jahresabrechnung einzufordern.

Mitgeteilt von RAin Susanne Tank, Hannover

AKTUELLES

Muss dem Eigentümerversammlungsprotokoll, welches an die Eigentümer verschickt wird, die Einladung, Tagesordnung und Anwesenheitsliste beigefügt sein oder genügt einfach nur die Kopie des Versammlungsprotokolls?
Zunächst ist festzuhalten, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vorschreibt. Allerdings ist ein solcher Versand heute Standard und in aller Regel auch Bestandteil der Leistungsbeschreibung im Verwaltervertrag.

Dem Protokoll bzw. der Kopie des Versammlungsprotokolls sind weder die Einladung, noch die Tagesordnung und auch nicht die Anwesenheitsliste beizufügen.

Die Einladung mit der Tagesordnung hat ohnehin jeder Wohnungseigentümer bereits erhalten. Es ist jedoch zweckmäßig, in das Protokoll die Formulierung der Tagesordnungspunkte nochmals mit aufzunehmen, da ansonsten das Protokoll ohne Herbeiziehen der Einladung schlecht lesbar ist.

Das WEG regelt die Formalien einer Niederschrift der WEG-Versammlung nur sehr unvollständig. Es ist weder vorgeschrieben, dass die Niederschrift die Teilnehmer der Versammlung einzeln aufführt noch dass eine Anwesenheitsliste beigefügt werden muss.

Keinesfalls müssen solche Unterlagen den in Kopie versandten Protokollen beigefügt werden. Allerdings ist interessierten Wohnungseigentümern Einsicht in die Original-Anwesenheitsliste zu gewähren.

Quelle: ISTA

Spruch des Monats

"Wenn zwei Wohnungseigentümer immer die gleiche Meinung
haben, ist einer davon überflüssig".

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de * www.wohnungsverwalter.de
Redaktion: Landesverband West Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de