BFW Newsletter Mai 2008

Wohnungseigentum Aktuell

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf.
Eine mögliche gesetzliche Variante ist das so genannte Kopfprinzip. "Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, selbst wenn ihm mehrere Wohnungen gehören", informiert Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Dadurch soll eine Majorisierung verhindert werden.
Veräußert nun ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, einzelne davon, so kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
"Strittig kann dies werden, wenn Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern", sagt Verena Tiemann und macht auf ein Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG) aufmerksam.
Das OLG entschied in einem so gelagerten Fall, dass allein eine bloße Stimmrechtshäufung noch keinen Stimmrechtsmissbrauch darstellt, welches einen Stimmrechtsausschluss nach sich ziehen muss. Maßgeblich sei vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit liege (Az. 34 WX 58/06).

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Recht

Aufklärungspflicht des Vermieters über Heiz- und Lüftungsverhalten

Lässt ein Vermieter im Wege der Modernisierung alte Holzfenster gegen isolierverglaste Fenster austauschen, so muss er den Mieter sachgerecht und umfassend auf die neuen Anforde-rungen hinsichtlich des Heiz- und Lüftungsverhaltens im veränderten Raumklima hinweisen. Unterlasse er dies, könne er sich später bei Schimmelpilzbildung nicht auf das fehlerhafte Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen. Auf diese Entscheidung des Landsgerichts

München weist Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse hin. Nach Auffassung der Rich-ter ist ein Mieter nicht verpflichtet, selbständig Überlegungen zu einem veränderten Lüf-tungsverhalten anzustellen.
Erst nach Einbau der neuen Fenster war es zu einem Schimmelbefall gekommen. Da der Mieter während der vorangegangenen Mietzeit mit den alten Holzfenstern kein Schimmelproblem hatte, musste er auch, so die Richter, nicht damit rechnen, dass er nach Einbau der Fenster sein Lüftungs- und Heizverhalten ändern muss.
Der Vermieter blieb auf seinem Schaden sitzen (Landgericht München I, Urteil vom 08.03.2007, Az. 31 S 14459/06.

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Geschossdecken einer Tiefgarage sind Gemeinschaftseigentum

Geschossdecken einer Tiefgarage sind zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu rechnet insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung.*)

OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 - 34 Wx 75/07

WEG-Versammlung - Anwesenheit des Hausmeisters

1. Wird die Anwesenheit des Hausmeisters in der Versammlung rügelos geduldet, kann hierin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit liegen.

2. Das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Wirtschaftsplansbeschlusses entfällt, wenn bestandskräftig über die Jahresabrechnung beschlossen wurde. (Ausnah-me:Eigentümerwechsel).

Beschluss des OLG Hamburg vom 11.4.2007, 2 Wx 2/07 - ZMR 07.550

Quelle: Haus & Grund

Balkonfliesen

Balkonfliesen grundsätzlich Sondereigentum (BayObLG vom 17.09.2003, Az.: 2Z BR 170/03). Eine Kunststoffbeschichtung auf einem Balkonoberflächenbelag als Feuchtigkeitssperre ist demgegenüber zwingend Gemeinschaftseigentum.
(BayObLG vom 04.09.2003, Az.: 2Z BR 124/03).

Ist der Bauträger zur Herausgabe der Baupläne ver-pflichtet?

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauplänen setzt ein besonderes, konkret begründetes Interesse voraus (im Anschluss an OLG München, BauR 1992, 95).

2. Hierzu ist der Vortrag von konkreten Baumängeln bzw. konkreten Umbau- oder Reparaturmaßnahmen erforderlich.

LG München I, Urteil vom 02.03.2007 - 2 O 23839/06

Konflikt bei Rückgabe der Mieträume

Ein Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, kann nicht verlangen, dass der Vermieter oder ein von diesem Bevollmächtigter zu einem abschließenden Besichtigungstermin erscheint und ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschreibt. Auf diese Entscheidung des Landgerichts (LG) Frankenthal macht Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse aufmerksam.

Der Mieter hatte in der Vergangenheit immer wieder Streitigkeiten mit seinem Vermieter, einige landeten sogar vor Gericht. Er wollte nun bei der Wohnungsübergabe sicher gehen, dass der Wohnungseigentümer nicht nachträglich Schäden an der Wohnung verursache, um sie ihm dann "in die Schuhe zu schieben". Der Vermieter sollte daher bei der Übergabe anwe-send sein und ein Protokoll unterschreiben.

Die Richter befanden jedoch, dass der Mieter hier keinen durchsetzbaren Anspruch auf Mitwirkung des Vermieters bei der Übergabe durch eine gemeinsame Begehung zur Feststellung des Zustandes der Mietsache habe. Zwar habe der Vermieter die Pflicht, an der Rückgabe der Wohnung nach Vertragsende mitzuwirken. Der Mieter wird aber nicht benachteiligt, wenn er die Wohnungsschlüssel abgibt, ohne ein Protokoll zu erhalten.

Das LG stellte jedoch klar, dass der Vermieter in jedem Fall eine etwaige Verschlechterung der Wohnung beweisen müsste. Und dies dürfte ihm durch die Nichtteilnahme an der Übergabe ohnehin erschwert werden (Beschluss des LG Frankenthal vom 31.07.2006, Az. 8 T 86/06)

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Verwalter kann für seine Wiederwahl selbst Stimmrecht ausüben

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen. Darauf macht Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse alle Wohnungseigentümergemeinschaften aufmerksam.

Vor dem Oberlandesgericht Hamm klagte ein Teil einer WE-Gemeinschaft gegen die Wahl ei-nes Verwalters. Der Fall: Bei einer Eigentümerversammlung ließen sich mehrere Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Dabei wurde auch über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages abgestimmt. Laut Gemeinschaftsordnung bemaß sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Im betreffenden Fall hielt der Verwalter durch seine Vertretereigenschaft mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Mit diesen Stimmen erfolgte auch seine Wiederwahl.

Dagegen klagten die unterlegenen Wohnungseigentümer, allerdings erfolglos. Für das Gericht übte der Verwalter als Vertreter jeweils das Stimmrecht des Eigentümers aus. Weder das Stimmrechtsverbot in § 25 Abs. 5 WEG noch § 181 BGB sei hier ein Hinderungsgrund (Az. 15 W 142/05).

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Unzulässiger Mehrheitsbeschluss über Gestaltung des Sondereigentums

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig, wonach die ursprünglich lose Verlegung der Bodenbeläge auf den zum Sondereigentum gehörenden Balkonen nicht geändert werden darf. Ein der-artiger Beschluss greift in unzulässiger Weise in das Sondereigentumsrecht des betroffenen Wohnungseigentümers ein. Solch eine Bestimmung unterliegt nicht der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft.

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 27.02.2002
3 Wx 348/01
NJW Heft 19/2002, X
WoM 2002, 276
gefunden bei www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg

Abrechnung von Betriebskosten nach Abflussprinzip

Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden.
Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrech-nung unverändert zugrunde legen darf.
Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen. Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungs-zeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Ab-rechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.

Praxistipp

Die Entscheidung betraf den Fall eines seit Jahren mit demselben Mieter bestehenden Mietverhältnisses. Im Urteil wurde jedoch schon angesprochen, dass es bei einem Mieterwechsel ausnahmsweise bei einer Pflicht des Vermieters zur Anpassung der Abrechnung des Energieversorgers an den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung bleiben kann.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07 - www.bundesgerichtshof.de

Neues Raucher-Urteil vom BGH

Zwar darf in einer Mietwohnung geraucht werden, aber der Mieter sollte an die Folgen denken. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5.3.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 37/07) stellt folgendes klar.
Sofern die Spuren starken Rauchens durch Schönheitsreparaturen - also z.B. Streichen, Tapezieren, Lackieren - zu beseitigen sind, schuldet der rauchende Mieter dem Vermieter nur die erforderlichen Schönheitsreparaturen. Und wenn - wie im vom BGH entschiedenen Fall - im Mietvertrag die Renovierungsarbeiten nicht wirksam zur Mietersache erklärt sind, kann der Vermieter bei Mietende keine Forderungen wegen der unterlassenen Renovierung stellen.
Trotzdem sollten starke Raucher vorsichtig sein: Wenn der Zustand der Räume so schlimm ist, dass Schönheitsreparaturen nicht mehr genügen, um sie in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Aber auch wenn das nicht der Fall ist, sollte man daran denken, dass in vielen Mietverträgen die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter abgewälzt ist. Dann können sich die üblichen Zeitabstände für die Schönheitsreparaturen wegen der Nikotinablagerungen verkürzen und der Aufwand zur Renovierung kann höher sein.
Deshalb ist es - übrigens nicht nur für Raucher! - ratsam, den Mietvertrag rechtzeitig vor dem Auszug vom Mieterverein prüfen zu lassen, ob und in welchem Umfang eine Renovierungspflicht besteht.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Wohnungseigentümer dürfen Schuhe, Kleider und Schirme nicht vor der Haustüre ablegen

Wer nicht gerade mit einer sehr großen Wohnung gesegnet ist, der kennt das Problem: Der Platz ist knapp, man bräuchte dringend mehr Stauraum. Eine schlechte Idee wäre es allerdings, seine Habseligkeiten vor der Haustüre, auf dem Gemeinschaftsflur, auszulagern. Denn das verbieten deutsche Gerichte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS.

(Oberlandesgericht München, Aktenzeichen 34 Wx 160/05)

Der Fall:

Eine Frau, die im zweiten Stock einer Wohnanlage lebte, hatte ihre Garderobe neben der Eingangstüre angebracht. Zudem stellte sie zeitweise einen Kleiderschrank, eine Kommode und einen Schirmständer dort ab. Das ging einer Nachbarin entschieden zu weit. Sie wies darauf hin, dass diese Sondernutzungsfläche nicht so ohne weiteres von Einzelnen belegt werden dürfe. Die Beklagte verteidigte sich damit, dass schließlich lange Zeit niemand etwas dagegen gehabt habe und sogar die Eigentümerversammlung beschlossen habe, nicht gemeinschaftlich gegen diesen Fall gerichtlich vorzugehen.

Das Urteil:

Einen Zivilsenat des Oberlandesgerichts München überzeugten die Argumente der „raumgrei-fenden“ Wohnungsbesitzerin nicht. Garderobe und sonstiges Mobiliar müssten verschwinden, entschieden die Richter. Denn es handle sich eindeutig um eine bauliche Veränderung, welche die übrigen Eigentümer an dem ihnen zustehenden Mitgebrauch des Treppenhauses teilweise behindere. Ein Flur sei nicht dazu gedacht, dem Einzelnen mehr Platz zu verschaffen als er in seiner Wohnung zur Verfügung hat. Anders wäre es nur, wenn alle Eigentümer dem zustimmen würden.

(Quelle: LBS)

Stimmrechtsvertretung des WEG-Verwalters bei Abschluss des eigenen Verwaltervertrages

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage wird, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrages abgestimmt wird.*)

OLG Hamm, Beschluss vom 20.07.2006 - 15 W 142/05

Warum abonnieren Hausverwalter BEIRAT AKTUELL

Dieter Rödder
Geschäftsführer der STADTGRUND Immobilienverwaltung GmbH, Bonn
„Sämtliche Beiräte unserer Niederlassungen erhalten diese nützliche Zeitschrift direkt zugesandt – das spart uns Arbeit und Zeit. Uns hat das Konzept von BEIRAT AKTUELL inhaltlich und vom Preis-/ Leistungsverhältnis überzeugt.“

Sigrid Müller-Langer
Geschäftsführerin der PROJECTA Immobilienverwaltung GmbH, Sankt Augustin
„Wir haben unseren Verwaltungsbeiräten das Abonnement für die Zeitschrift „ BEIRAT AKTU-ELL“ zu unserem 25-jährigen Firmenjubiläum geschenkt. Wir arbeiten nach dem Motto: Nur gut informierte Eigentümer sind konstruktive Diskussionspartner.“

Andreas Lang
Geschäftsführer der Mietplan GmbH Gesellschaft für Haus- und Mietverwaltungen, Dresden
„Drei Dinge sprechen für BEIRAT AKTUELL:
1.) Diese gezielte Info unterstützt unsere Beiräte in ihren ehrenamtlichen Tätigkeiten.
2.) Die gut aufbereiteten und verständlichen Beiträge haben hohen Informationsgehalt und sind aktuell. Das entspricht unseren Vorstellungen.
3.) Wir nutzen die Zeitschrift als Marketinginstrument, um uns vom Wettbewerb deutlich ab-zusetzen.“

Jedes Quartal informiert die Fachzeitschrift BEIRAT AKTUELL auf 16 Seiten den interessierten Verwaltungsbeirat von Wohnungseigentum über Neuigkeiten und Wissenswertes schwerpunktmäßig zum Thema „Recht“ sowie zu den Rubriken „Technik“ und „Wirtschaft“. Wir lie-fern auf unterhaltsame Weise praxisnahe Berichte mit konkreten Hinweisen für die tägliche Arbeit. BEIRAT AKTUELL gibt es auch im Internet. Mit der praktischen Suchfunktion kann im Archiv nach Stichworten in den veröffentlichten Artikeln/Beiträgen gesucht werden.
Das Einzel-Abo kostet 8,- EUR (inkl. MwSt.) pro Jahr.
Hausverwalter zahlen für Sammel-Abos 0,50 EUR (ab 20 Exemplare, zzgl. Versand und MwSt.) pro Jahr. Auf Wunsch mit individuellem Eindruck im Adressfeld, z.B.: „Mit freundlicher Empfehlung Ihrer Hausverwaltung MUSTERMANN“

Zu beziehen bei Dammann Services • Dipl.-Kfm. Friedrich Dammann • www.beirataktuell.de
• info@beirataktuell.de • 0571 / 97 27 60

Beschluss des Monats!

Thermostatventile sind Gemeinschaftseigentum

Thermostatventile bzw. sonstiges Zubehör, das zur Regelung der Heizungswärme dient, sind Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur oder ihren Ersatz sind Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 WEG, so das OLG Stuttgart mit Beschluss vom 13. November 2007.

Kommentar

Vielfach wird die Auffassung vertreten, dass Thermostatventile sich in der Eigentumswohnung befinden und damit im Sondereigentum stehen. Das ist jedenfalls bei einer zentralen Heizversorgung nicht richtig. Denn in diesem Fall sind Thermostatventile und andere Regelungseinrichtungen für die Funktion der Gesamtanlage und auch für die Abrechnung in der Gemeinschaft notwendig und stehen deshalb im Ge-meinschaftseigentum. Bei Beschädigungen sind sie auf Kosten der Gemeinschaft zu ersetzen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostentragungsregelung vor. Gemäß § 16 Abs. 4 WEG kann im Einzelfall hinsichtlich der Kosten ein abweichender Beschluss gefasst werden, für den dann die so genannte doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt wird.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Industriepartner

Doppelparker – richtig gut sanieren
Interview mit R. Muth:

Als „Aufzugsdoktor“ hinlänglich bekannt hat sich Reinhard Muth, Geschäftsführer der LiftConsulting GmbH aus Wiesbaden, lange Jahre mit dem Thema Doppelparkanlagen befasst. Seine Ergebnisse und Lösungsansätze sollen Techniker, Investoren und Manager gleichermaßen überzeugen.

Herr Muth, welche technische Empfehlung geben Sie zur Sanierung von Doppelparkern?
Man muss das Übel bei der Wurzel packen und eine salzfeste Oberfläche installieren, wie zum Beispiel necora ALU PROFIL.

Warum?
Pkws bringen mit dem Schleppwasser auch Streusalz auf die Doppelparker. Dort zerfrisst das Salz das Metall. Man spricht von Chlorid- oder Salzfraß. Die üblichen verzinkten und / oder lackierten Bleche bieten nur vorübergehenden Schutz. Das belegen anerkannte Langzeittests wie der Salzsprühnebeltest (EN-ISO 9227-NSS). Blech verliert nach ca. 16 Jahren seine Tragfähigkeit. Rost entsteht, die Fläche sieht unansehnlich aus und ein verständliches Maß an Angst baut sich auf.

Und was ist necora?
necora ist ein eigens für Doppelparkanlagen entwickeltes Profil aus Vollaluminium. Es besteht aus einer speziellen Legierung, die für Salzwassereinsatz geeignet ist. Das macht es mindestens dreieinhalb Mal langlebiger als herkömmliches Blech. Unabhängige Prüfämter tes-tieren: das ALU PROFIL ist mindestens 50 Jahre salzfest.

Reicht denn die Erneuerung der Oberfläche aus?
Das kommt auf den Zustand der technischen Konstruktion an. Beim fortgeschrittenen Rostbefall lautet unsere Empfehlung: Mittel- und Seitenträger professionell sanieren und vor Kor-rosion dauerhaft schützen. Das geschieht in drei Schritten:
1. Rostentfernung
je nach Zustand vor Ort, mit Demontage und Montage oder mit Teilerneuerung.
2. Rostverhinderung
mit einem speziellen Metallschutz, basierend auf Nano-Technologie.
3. Versiegelung der Konstruktion
mit einer zweifachen Kaltverzinkung.
Zusätzlicher Vorteil: all diese Arbeiten können durch eine gut bekannte Schlosserei oder Auf-zugsfirma vor Ort ausgeführt werden.

Müssen dabei die vorhandenen Bühnen umgebaut werden?
Nein, die Profile sind so konzipiert, dass sie auf alle gängigen Typen zum Einsatz kommen können. Sie werden an den vorhandenen Bohrungsstellen mit einer kontaktkorrosionsfreien Klemmbefestigung aus V4A Edelstahl fixiert.

Lohnt sich die Investition einer Doppelparkersanierung?
Ja, denn es ist eine Sanierung durch Selbstfinanzierung. Für eine Fahrfläche aus necora ALU PROFIL werden lediglich 600,– EUR je Parkplatz mehr investiert in Qualität. Danach spart man Kosten und hat 50 Jahre Ruhe. In dieser Zeit würde eine konventionelle Blechoberfläche mindestens drei Mal saniert werden. Somit ergibt sich für den Kunden eine Einsparung in Hö-he von mehr als 3.000,– EUR.

Und welche Argumente überzeugen das Management?
Mit necora hinterlässt man immer einen glänzenden Eindruck – egal ob bei Kunden oder Gästen. necora steht für bessere Funktions- und Werterhaltung:
- es ist leiser und leichter befahrbar,
- es ist sicher begehbar, da schuhfreundlich und
- es hat eine pflegeleichte Oberfläche und eine saubere, attraktive Anmutung. Aus Garagen werden Rost und Angst verbannt. Es herrscht das Gefühl von Sauberkeit und Sicherheit. In-teressenten erhalten unter www.necora.de mehr Information und eine Checkliste für eine kostenlose Ferndiagnose.

Kontakt:
LiftConsulting GmbH
Krautgartenstr. 30 • 65205 Wiesbaden
Tel.: 0611 / 950 72 72
Fax: 0611 / 950 72 73
E-Mail: info@necora.de
Internet: www.necora.de